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315媒体维权曝光大行动
   今日报道:

大粤房产特别策划:楼市315拆弹郊区楼盘

纵观整个广州,中心六区的房价已然难以企及,广州刚需一族们纷纷奔向广州周边的郊区寻觅理想小家。但是山清水秀、看似生活环境优良的郊区楼盘,却可能有临时水电问题、邻近垃圾场和高压站问题、虚假宣传问题以及建筑装修质量问题等种种防不胜防的“炸弹”。楼市315,大粤房产带咱们找出广州郊区楼盘的常见“炸弹”,为大家拆除生活中的不定时“炸弹”。

两位嘉宾分别是:

张冬梅盈科律师事务所律师

    黄晓畅广州市啄木鸟房地产信息咨询有限公司项目管理部经理
 
 

 主持人:315年年有,目前广州房屋维权、特别是郊区楼盘维权的现状如何?维权的类别主要有哪些?维权的效果如何?黄经理,您的看法怎样?
 黄晓畅:2013年关于房地产维权的案例蛮多的,郊区的案例也比较多。第一,南沙有一个盘主打广州唯一养生大盘,但小区里发现两棵很漂亮的树,却是信号发射塔。从各个角度来说,对我们的身体有影响。
维权的类别主要有影响了日常生活的渗漏问题、售后问题、货不对版问题。可能在销售的时候,开发商承诺了很多很美好的东西。像我们以前接触过的一个项目,开发商卖楼时承诺有一个漂亮的人工湖,会花多少成本来修,等收楼时还是一个沼泽地和垃圾堆放处。
 
 
 
    主持人:黄经理讲到货不对板,我有一个切身的感受,以前买了一个楼盘,当时说二楼会建成一个会所,后来会所不了了之,变成了一个停车场。所以,货不对板的情况在很多地方都存在。

我想再问一下张律师,您作为一名专业律师,在您接触过的案件和事件中,您总结出来维权的类别有哪些?维权的效果又怎么样?

张冬梅:在大的方向上,事态比较严重的,尤其关联到小区状态,严重的情况甚至有上街游行,或者行政投诉的方法。

如果在有合同依据的情况下,可能会发生诉讼、新闻维权、新闻追踪等,会造成比较大的社会影响,引起大家的关注,或者引起政府的重视。政府会出面协调,协调的作用多大,要看双方当时合同中的约定。如果违法的话,政府机关可以从执法的角度进行管理;如果违约的话,政府只能协调,只能由购房者通过诉讼的方式维护自己的权益。

 

主持人:在您接触过的案例中,购房者维权的成功率高不高?

    张冬梅:如果合同约定得比较详细还是可以的,如果承诺都是口头的,没有合同上的依据,或者只是当初广告的内容,消费者又没有保存。在没有证据的情况下,诉讼的难度比较大,所以,我们一再强调证据的保存。
 
 
 
    主持人:在中国人的观念里,“有自己的房子”非常重要,这是人生大事。在住房人人关注的时代,为什么还会出现购买的纠纷、房屋的质量问题呢?黄经理,您在日常工作中应该会经常碰到吧?

黄晓畅:分几个方面来看,第一,卖房和建房有一个卡段。卖房过程中很注重服务意识,客户是上帝,销售人员把整个小区规划吹得天花乱坠。实际上,移交下一个环节时,未必是符合的。卖和建是分开的两个步骤,在行业内还没有非常好的规范把它们连接起来。

第二,在建房的过程中,随着行业的精细化,很少有自己规划,自己建造,又自己卖房的,都是逐级做,专业的人做专业的事。分工越精细,中间的管理损耗越多。房地产现在正处于批量生产阶段,又是手工活,所以逐级分工下去。最基层的工人管理存在一个弊端,你的管理不能直接到位,所以,就导致房屋的问题层出不穷。

第三,在收楼的时候,监督体系在行业里有待提升。比如在珠三角,我们非常推行一个事情,希望业主在收楼的时候有一份强制的政策。像我们从小学到大学都有学生手册,记录了各科成绩,房屋也可以做,房屋一户一档的全生命周期记录,如果可以放在业主收楼的附件里,对整个房屋建筑过程中的质量管控非常有帮助。

主持人:讲到服务方面,很多行业都说客户是上帝。可能在没交钱之前的确是上帝,交钱之后角色就转换了。在购房过程中出现的纠纷,张律师如何看待?

张冬梅:从深层次来说,还是诚信制度的缺失,或者诚信理念在大家心目中还没有完全建立,或者处罚的机制不够好。比如开发商随便改规划,报建的地方是篮球场或者花坛,在建的过程,如果这个地方新建一栋楼是不是更赚呢,他肯定会改规划。政府各方面的管控,比如改规划行不行,售楼广告和规划是否相符,这是非常重要的。

所以,我觉得一方面是整个社会诚信体系的建立,虽然不太容易,现在国家已经在做,比如法院有黑名单,并且有网络的联动,慢慢在建立诚信体系。

但是政府的管理要跟上,尤其在售房广告的管理、规划变更的管理。其实规划变更还是开发商提出的,但是必须要政府许可。所以,要综合管理,尽可能杜绝,很多时候是利益的驱动。

 
 
 

黄晓畅:我解释一下临时水电和永久性通水通电的区别,临时水电不稳定,而且收费比较贵,贵了好几倍,也分两种情况:

第一,楼盘在前期规划的时候,水和电的配套是不是能够完善,能够跟得上。比如我们在金沙洲就遇到过一个项目,规划建4个变电站。但是,等到收楼时,已经完成并且投入使用的变电站只有1个。所以,必须看整个楼盘的相关规划。

第二,还要看竣工备案文件。作为购房者来说,他享有一个权利,我的房屋水电能用,而且在合同上也要标明必须永久通水通电。除了关注合同,还要查看开发商的竣工备案文件是否齐全,因为很多开发商的文件不齐全。

主持人:作为普通消费者或者准业主,在购房过程中很难叫开发商把所有文件都拿出来看,消费者无形之中处于劣势,或者出现信息不对称。您觉得该怎么解决?

张冬梅:我觉得收楼环节挺重要的,在收楼的过程中,如果你不是专业人士,你根本想不到要查哪些东西,所以,必要的时候要借助专业人士的力量。在查验的过程中,你就会知道哪些是必要的;而且,你验楼的是1家,如果1家的力量比较微薄,几十家都请一家机构共同代理验房,开发商就会重视。

现在提供的示范文本里已经提到了,必须要供水供电,这是开发商必须提供的,这是他的法定义务。只是老百姓重不重视的问题,以为有水就可以用了,不知道永久和临时的说法。当已经住了一段时间,总是停水停电,才会询问这是怎么回事,那个时候就迟了。

所以,该借助专业人士能力时就要借助,并且及时索赔,有些人住了两年多,实在住不下去了,这个时候才想起诉讼的话,可能就有些迟了。合法权利的保护要及时,如果收楼的时候是临时水电,你可以拒绝收楼,而且开发商要交违约金给你。

目前的示范文本里有点问题,我们要么收楼,要么不收楼,似乎收了楼都合格了。我觉得应该要分开,即使我收了楼,临时水电一天不达标就应该交违约金给我。示范文本里,合同细化没有做到这点,还没有分开。只要提供综合验收表,大家就觉得放心了。但是,水电也是一个很重要的问题,而且是日常生活必须的,很多老百姓没有注意到这一点。而且合同没有分别做违约责任的约定,如果分开约定,老百姓可以先住着。目前购房合同示范文本可以再细化一点。对于老百姓来讲,比如我要结婚,我需要房子,但是临时水电又不能马上解决,我搬还是不搬?这就存在选择的问题,如果合同细化了,这个问题就解决了。

主持人:我想再咨询一下张律师,业主收楼之后,对房子出现的问题,有没有诉讼时效?多久就不能再诉讼了?

张冬梅:假如违约的行为一直存在,你可以诉讼,比如三年五年,他的违约行为一直存在,你可以诉讼,但是违约金的起算点就不同了。

比如你一住进去就发现违约,这个时候起诉,并且有合同依据,违约金的起算点从收楼之后就开始了。如果过了两年,倒推两年,你就损失了违约金,在法律上有时效的规定。

主持人:接下来有更专业的问题咨询一下张律师,在吸引购房者的问题上,黄经理也讲到很多楼盘都存在虚假宣传的问题,比如宣称某地铁站500米远,实际距离却有5000米;比如宣称小区有网球场,实际上网球场却变成了停车场等,遇到这样的问题,应该怎么解决?

张冬梅:广东省关于商品房都有管理的规定,你刚才提到路程远近的问题,广告法里规定了,要有必备的路线,要按公里数,不能按小时数,500米是直线距离还是正常的路。如果那个地方没有路,500米对老百姓来讲根本不可能走,你不可能穿过田间,穿过楼房,你又不是超人,又不会飞。所以,必须在有路的情况下,按照这个距离计算,这个广告才是真实合法的。你在地图拉一条直线500米,这显然是一种虚构,因为这条路是不存在的,广告本身就存在违法的问题。至于你说网球场的问题,网上也有报道,大家都知道,如果网球场当初就约定了,很明确的写在合同里,购房者完全可以索赔。

主持人:要保存好证据吗?

张冬梅:对的,如果你希望有个小学,你的小孩很小,希望将来读书,如果这个小学对你很重要的话,你要把小学的问题列到合同里,如果主合同里没有,可以列到附件里。如果没有约定,都是口头承诺,或者没有任何文字的话,你很难索赔。

约定的同时要有这个东西:如果没有小学,他怎么承担违约责任?违约责任的承担方法是什么?否则,即使没有小学,违约责任怎么计算呢?我们不能上学,要去别的地方上学,路程、时间的费用怎么计算。一方面要有,另一方面,如果没有的话,责任怎么计算,要赔偿多少钱,要明确化,否则索赔很难。

主持人:说到郊区楼盘,很多业主不一定是有车一族,不得不说的就是楼巴,承诺长期开通的楼巴突然取消,遇到这样的问题有什么好的解决方法。

张冬梅:开通是怎么开通?开通多长时间?长期是多长?10年还是20年?3年还是5年?如果没有明确的话,这就是含混的概念,到时也说不清楚。

如果你觉得在3-5年内不会买车,非常依赖楼巴,并且附近没有地铁、公交,楼巴是你唯一的出行方式,我建议你还是要约定在合同里,并且把具体的时间约定进去。

如果已经发生了楼巴取消的这种情况,广州有规定,《关于进一步规范住宅小区楼巴管理的通知》里第7条说到“楼巴开行后,需要停止运行的,楼巴运行组织者应提前在住宅小区显要位置进行公示,并且公示期不少于60天”。60天是用来楼巴的购房者和开发商协商,如果没有公示60天,他就违反了规定,可以投诉他。

另一方面,整个市政交通系统的构建,因为楼巴目前存在一个比较普遍的现象,就是楼巴亏损的问题,拖延时间长了,开发商无力承担。

所以,一方面要事先约定。另一方面,如果停开楼巴的话要有公示期,你在合同约定之后,明确违约责任怎么计算,到时可以索赔,否则这些都是一笔糊涂帐。

主持人:我想问一下黄经理,您的工作是以验房为主,在您验的房子里,您觉得作为消费者,收楼的时候,应该重点留意哪些问题?

黄晓畅:第一,最重要的点,就是产权的问题。因为近期发现有一些房子规划刚好处于两块地的中间,就有可能导致我的主卧室有70年权限,但我的客厅只有60年权限。所以,产权问题是一大重点,你得把法律文件搞清楚了。

第二,货不对板,我们应该看入户档。很多时候,你要看跟开发商签的合同里,比如约定的是实木门,最后变成了填充的防火门;实木地板可能变成了复合地板。所以,要对一些装修标准逐项进行对照。

第三,接下来就是水电。每一套房子都有建造历程,在建造中必须进行几次闭水试验、淋水试验,你都可以找得到,防水和防漏是很重要的点。

再者,就是房屋的使用功能,窗户、配件、家用电器。

最后,是整个房屋的尺寸问题。
 
 
 

主持人:刚刚讲到合同问题,目前郊区楼盘普遍出现“双合同”现象,一份购房合同,一份装修合同。这样做的话,有可能带来哪些后续问题?如果真的遇上了,该怎么解决?

张冬梅:问题比较严重,第一,首付款可能会增加,因为你把它分割成了两块,一个是装修款,一个是楼款。楼款比整个楼价减少了,比如100万,30万是装修款,70万是楼款。你申请贷款的时候,是以70万为基数,申请贷款的金额肯定缩小了。装修款要提前付,你的首付压力就很大。即使装修款也可以分期,比如搞消费贷,但是前期3-5年之内,你的付款压力很大。

第二,毕竟是装修,是和装修公司签的合同,如果装修出了问题,你不能找开发商,只能找装修公司。但很现实的问题是,很多装修公司都是外地的,很多装修公司只是有资质,有一套人马,你真正找钱是很难找的,找他的账户,找他的固定资产也是很难的。而且,有很严重的问题,装修款是不进专用账户的,因为房款要进专用账户。如果将来开发商不交楼或者烂尾了,收楼的话,你也找不到装修公司。如果全部是购房款,进了专用帐户,政府帮助你保管,这笔钱就可以有保障,所以,一旦发生问题,购房者的权益很难保障。

即使不烂尾,延期交楼了,违约金的计算基数也不同。因为现在网签或者是签合同的话,违约金计算一般是以购房款为基数的。但如果迟延交楼了,是开发商的责任,这个违约金基数会从原来的100万,变成现在的70万。

我去年办过这样的案子,是开发商和建筑商有内部纠纷,其实房子基本上盖得差不多了,还有小的东西没有弄好,但是始终对小业主来讲交不了楼。小业主面临着一个选择,要么退款,要么继续交楼,付我违约金。

但是第一个选择意味着什么?如果退房的话,你把楼款退给我,装修款很难拿回来,因为装修公司是外地的,可以说是名不见经传的小公司。正好我的客户是香港人,不缺钱,无所谓,钱就押在那里。我们就要求他马上起诉,他买楼的目的是投资,他说我买了之后,出租出去赚的租金和开发商目前支付的违约金正好相抵,所以就作了这个选择。但是做这个选择时也蛮痛苦的,因为不知道开发商什么时候交楼,关键的问题在于“双合同”,如果不是“双合同”,可以做别的用处。

还有一个最大的问题,如果这个楼卖的话,你要想现在的楼价是70万,装修款是30万。但是如果将来卖的话,人家不会再分装修款和房款,因为你二手房买卖,你如果卖150万,如果交个税的话,150万减100就是50万,减70万就不同了,交个税的基数就不同了,所以你以后交个税的时候明显增加,“双合同”的隐患很多。

主持人:从您讲到的装修合同跟装修公司签,其实开发商也可以顺理成章地把责任推给装修公司。看来消费者真的不容易,给了钱还有很多东西要想。再看下一个问题,除了以上提到的,购买一手房还有哪些问题需要注意?那些最容易出现错误的地方,能不能给购房者提个醒?

黄晓畅:像我们都经历过买房,在买一手房的时候,首先要看项目开盘准备的资料。第二,在买房时只能看到样板房,但它并不是一套成熟或者是一套标准的房子,只是展示里面的格局、交付标准。很多地方存在不一样,并且样板房的户型并没有涵盖全部户型。如果发现买的户型不对、尺寸不对,一定要做好记录,最好拍几张照片,录几个视频。

第三,在前期一定要注重销售承诺,最好把它录下来,我买这套房后期会给我怎样的相应的配套或者相应的其他条件。

主持人:张律师有什么提醒给购房者?

张冬梅:我补充一点,现在有了政策即限购、限贷,购房者在买之前要了解自己,自己是不是限的对象,你能贷多少的款。还有不要有期待权,因为我前段时间遇到一个例子,一位女士买房,政策限定要交一年以上的社保才可以,她刚刚来广州,刚刚开始交社保。开发商叫她看房,也没有了解她购买资格的问题,反正你看房,先交了诚意金,交了以后就被套牢了。在看房的过程中,她也确实对这个房子很满意,价格也不错,地理位置也很好,她非常想买。但是,她知道她社保没有满一年,开发商就说没关系,建议她先交首付款,一年以后再签正式合同。这个人一直期待着,那好吧,把30多万首付交了。

等到了去年,政策发生了变更,一下子外地人购房要求5年之内连续3年以上社保才能买房,这个人怎么办?政策变更之后,她也没有和开发商有一个明确的沟通,只是电话沟通,但没有任何证据留下来,也没有要求开发商退钱。对方还信誓旦旦的承诺,说没问题再等等,等一年我们会想到别的办法,等到现在快一年了,这个时候开发商实际上是没有办法,也就是说,30多万的利息就损失了。

所以,你要了解自己的情况,你这个期待会面临着政策变更的问题,比如去年政策变更时,如果你觉得3年不会再等下去,因为30万做点什么都好啊。这个时候,你可以考虑把钱拿回来,但是她没有,她只是通过电话沟通。我告诉她,如果你想拿钱,应该发函过去,如果他还不还给你,那他是不是要赔偿你利息的损失?

所以,购房者首先要了解自己的情况,尤其是政策调控之下要了解自己的情况,不要冒着风险,比如贷款,你贷不了那么多,你的首付付不起,定金也拿不回来。
 
 
 

主持人:我们很多消费者赚钱也很不容易,房子非常重要,大家和开发商交涉过程要慎之又慎。其实不仅是一手房,二手房领域也出现了很多维权,最常见的就是卖家违约反价,遇到这样的问题怎么办?

张冬梅:这个情况前两年特别多,我手上有很多案子,比如有4个案子这样的案子同事在进行,可以找到买家的过失就可以解约。但是很多找不到买家的过失,而且在买家找到我的时候,我会告诉他们一些方法,比如卖家想涨价。

我举一个例子,卖家有一套房子,他想卖出去之后再买一套,因为工作地点想做一个调整。他希望两3个月之内买家办理好贷款,房价一直在涨,他也知道,但他估计两三个月之内的涨幅可以接受,于是口头作了这个约定,买家3个月之内要把贷款手续办好,成交就可以顺利进行。可惜卖家没有将这个约定写进合同,结果买家因为银行流水的问题,其他方面的问题,3个月之内没有把手续办好。当时差价涨了20多万,卖家最后忍无可忍,这个时候就明确说不卖了,而且这个买家已经交了首付款,他说我把首付款还给你不卖了,电话里说得很清楚,买家做了录音,不卖就意味着涨价。

卖家说,我卖给你我再去买的时候,房价已经涨了20多万,我这个损失谁来赔?你这个贷款一直办不下来,我该怎么办?但非常可惜,他不仅在合同中没有约定买家办理贷款的时间;还有一个致命的约定是什么?如果贷款贷不下来,买家可以用现金一次性付款,合同有很明确的约定。所以,当买家看到房价一路上涨的时候,尽管后来贷款也没有办下来,借高利贷用现金他仍然要买。这个时候卖家诉讼了,买家反诉,官司打下去,卖家败诉了,法院判决他继续履行合同,其实卖家就白白损失了20多万,可能到判决的时候已经损失了30多万。

所以,你要把期待写进合同里,你在多长时间能承受多少涨幅,因为二手房买卖,不同中介公司提供的文本不一样,而且买卖双方对自己的情况、期待也不一样。你们要把自己的期待、想法做必要的调整,这个时候有合同的依据。我们建议找信誉比较好的中介公司,房地产中介公司在这个时候有个合理的引导和沟通还是有价值的。另外要运用政府网签的政策,有些人买了房子没有网签,就有可能产生一房两卖的问题。尤其对于买家来讲,这政策挺好的,对自己有一个保护。

如果发生了问题,要保存相关的证据。就像刚才的问题,卖家反悔的原因就是因为房子涨价了,如果这个买家不做录音,法官不能够很快的发现原因在哪里,因为开庭的时候他一直追究买家的责任,但是这个录音一拿出来播放时,就一清二白了。因为卖家说了你要买可以,你再给我20万,涨价的现象很明显的呈现在法官面前,法官毫不犹豫的就判决继续履行。而且这个案子打到了二审,中院依然维持这个判决。

主持人:所以证据保留好了,原先是对买家不利的局面,只要把证据拿出来,法律就向他倾斜了。

最后请两位给购房者在收楼、验楼方面提一些建议,先听听黄经理的。

黄晓畅:买的时候慎重,一定要先把各方面的资料过一遍;在收楼的时候,就像张律师提的一点,如果在这一块有一些顾虑和不清晰的地方,要借助第三方专业的力量帮助你,守护你的合法权益,这也涉及到日后居住的问题。

    张冬梅:证据保存的及时性,比如说你可以请中介机构介入、拍照,保存证据,不要急着收楼,有些确实是违约严重,你可以要求退款,因为责任不在你,你可以向开发商要求整改;或者违反了政策问题,你可以投诉,要及时保护自己的权益,不要拖延。
    主持人:好的,以上就是今天大粤房产特别策划:楼市315拆弹郊区楼盘。感谢两位拆弹专家,他们是来自盈科律师事务所的张冬梅律师,还有广州市啄木鸟房地产信息咨询有限公司的黄晓畅经理。
          最后嘉宾合影!
 
 
 
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