设为首页加入收藏关于我们网站地图
验房预约:18922321066,13312802771
全国客服热线:400-889-1163,020-38209031
网站首页  收费标准  专家团队  验房知识  热门问题  在线预约    关于我们
315媒体维权曝光大行动
   今日报道:

腾讯大粤网邀请啄木鸟验房师热议楼市话题:重新定义新人居标准,让建筑追上居住理念

重新定义新人居标准 让建筑追上居住理念
 
 
 

时间:2012年8月22日

嘉宾:

赵红红 华南理工大学建筑学院教授 博士生导师

谢凯 广州市物业管理行业协会副会长

赵太宇 啄木鸟公司高级注册验房师

王美舟 广东唯杰律师所律师


        主持人:
欢迎各位专家光临“重新定义新人居标准”研讨会。我想问一下赵红红教授,在房地产飞速发展的背景下,新人居的标准和以前相比有什么不同,新人居的“新”新在哪里?

赵红红:随着房地产的发展,标准也在不断变化,并没有一个国家标准或国际标准来定义人居标准,但是随着房地产的发展要不断深化,加强认识。

房地产最早追求的是数量,后来追求质量,接着追求品牌、品质,现在追求的是健康和文化。在谈到房地产新人居标准时,更多的是涉及到健康与文化方面比较多。谈到人居标准时应该从几个方面去看,可能大家一开始看到的是物质标准,比如面积多大,有多少房间,有多少设备,这是在这种房地产发展情况下的物质标准。

但首先应该是文化标准、观念的标准,在改革开放的三十多年,我们的房地产建了世界上最多的住宅,每年大概15到20亿的建设量,其中住房有10几亿的规模。标准也越来越提高,过去都是小面积的,环境很差,设施条件也跟不上,但现在完全不同。

建了这么多房子,我们的观念是什么,在谈到新人居标准时要思考这个问题。举个例子,我曾经在一个楼盘里,对面住着一户人家就阳台上养鸡、洗被褥,这是一种观念,还带着在农村时的观念生活在高层住宅里。我想说随着社会的发展,其实观念在改变,人居标准随着经济的发展观念也要跟上。

主持人:房地产的设计应该随着居民理念的变化而变化。想请在座各位专家谈一下,在你心目中新人居有哪几个标准,要从哪几方面衡量。

谢凯:我个人在房地产行业这么多年,人们的物质生活方面在不断的变化,特别房子是不动产,和外观环境、内部装饰及建筑的设计、功能更应该是多样化的。所谓的“新”,我认为要适合实际,而不是超前,现在有些超前太严重了,并不适用,不适合目前的民众。

新旧之间,民众之间,人群之间,无论从生活理念到每个人的习惯都有差异性,有些这些人认为是新的,有些认为那些是新的,如果是一致的,认同性就会高。假如差异性很大,这样可能也会带来对新旧理解的差异性。

主持人:除了您刚刚提到业主的一致性,如果比较相同对住宅、物业的要求比较一致,我想新人居的标准能否落到实处,比如说一个户型是不是一个好户型标准是看它是不是向阳,有没有类似这样的标准?

谢凯:要说新,我比较倡导自然,回归自然。有些发展商一开发把整块地推平,然后再盖房子,我觉得这样的不是新的。把植物保留在那里,留给人家虽然是旧的植物但是是新环境的概念,进去之后有绿的树木,新鲜的空气。广州现在又限车,车位的角度也要考虑,要超前。

房屋的大小,现在处于老龄化状态,房屋的大小很难说,假如刚到某个城市打工,追求的肯定是先安个家,是两房,当有一定层次了,需要四房,户型大小要看不同的时期。

使用能源的情况,耗能方面也要考虑,不要过度耗能。
 


  
                             啄木鸟公司高级注册验房师 赵太宇


主持人:
谢会长从停车位、自然配套等等方面来看。赵总怎么看?

赵太宇:房地产的发展和珠三角的转型升级是一样的,以前的企业都是生产型企业,现在国家倡导要转型升级,要有一些附加价值的品牌,其实房地产企业也一样。以前产出很多房子,是生产型企业,之后要往附加价值转变,我理解的旧和新有三个变化。

第一,从以前生产很多数量级的房子,慢慢转变到注重品质,注重品位;第二,开发商从提供具体的产品,到高附加价值的服务;第三,随着地产行业的发展,客户群体越来越细分,到后面会有越来越多细分的客户群体,比如自住型的首次买家,因为房价高了,钱少了,需要30方、40方的能够满足四口之家,五口之家的居住功能,还有一些改善型买家,可能需要有周边的环境配套、车位配套,越来越精细化。

主持人:王律师平常见到一些房地产纠纷,主要集中在哪些方面,有哪些是开发商自己做得不够好,可以在房子的角度上改善的?

王美舟:一般一手房的纠纷可以概括为五类。

一类,订金纠纷;二类,延迟交楼,目前比较普遍,现在房地产限购,开发商资金量很困难;三类,延迟办证;四类,质量纠纷,这是多年来存在的“老大难”问题,还有一些总是改规划,使得业主居住起来很不舒服,问题的焦点根本还在开发商,因为房子是他建设的,小区也是他建设的,那么怎样把这方面做好更适合于小业主居住。一个主要问题就是质量问题,前天有个业主给我打电话,说交楼的时候货不对板,房屋质量和样板房差别很大,业主住进去的心情会很不好,这样怎么适合人居,在这方面开发商要加强努力。五类,另一方面,物管也要努力,物管方面的纠纷也有很多。一是物业管理公司和业主间有冲突,采取一些暴力手段,二是管理费,物业公司要提费,业主不同意,三是财产,很多业主财产丢失,让物业管理公司赔偿,但他们不愿意赔。

主持人:新人居的最重要标准,我觉得一个房子买下来,可以住得非常安心。王律师说的物管问题,谢会长怎么看?

谢凯:广州出现比较多的是规划的公开和卖楼信息是否对等的问题。比如道路原来封闭,现在要重新打开,是原来封闭的,还是原来规划是公开的。还有发电房的建设,医院的配套,市场的建设,如果真的要买套房或者要居住,真的要考虑信息对等。除了发展商要公示,规划方面的信息也要公示,业主或准业主去买房的时候,信息从哪里获得,比如小区里的绿地今后到底该建什么,这种信息还有所欠缺,需要物管和发展商衔接,不要留下隐患,要往理顺矛盾方面考虑。

管理费的问题,牵涉到两个状况,现在行业管理费,一个往往是发展商在卖楼时为了使管理费有吸引力,往往暗补,比如日常管理是3元,卖楼时说1.5元,这是行业里比较正常的状况,这种状况会成为今后发展的瓶颈,当发展商把这个项目卖完了,或者不再需要促销手段,会停止暗中补贴的管理费。建设部曾经发过文,希望这种补从暗补变成明补,真正让业主知道现在交的是1.5元,但享受到的是3元的服务,否则会造成很大矛盾。

在发展商的建设过程中,矛盾往往存在于质量的问题中,但有时候并不是质量的问题,而是那些五金、装饰材料存在问题,当业主对这些问题的反映存在矛盾时,能否第一时间解决,这个诉求往往会拖很长时间。打个比方,漏水的问题,按照国家规定,假如漏水物业公司是没有任何能力的,唯有找原来的防水公司做,而在这种情况下,防水公司给开发商的5%的费用根本可以不要,因为他知道要也搞不定防水的问题,这也是为什么质保金起不到约束力的原因,也造成了矛盾的不断激化。

关于这些,行业协会也有工作指引,第一在保修期内必须不断和业主沟通,因为有5年保修期,在这个过程中必须及时沟通,及时发现,不要拖到到期;第二,在服务质量和矛盾中,行业的宣传力度还有所欠缺,业主对物业管理服务内容没有完完全全的理解到位,包括被盗的问题,楼霸的问题等等,这些完完全全是在服务过程中慢慢养成的习俗。像家庭防盗的问题,《物业管理条例法规》规定物业服务企业协助有关部门做好公共秩序,业务委员会要配合有关部门做好公共秩序的安全化管理,从某种意义上来说有关政府职能部门要去履行它的职责,这些在运作方面要逐步清晰服务的内容。

主持人:刚刚谢会长提到了一些房子的问题所在,您说规划要透明,房屋所在的周边规划都很重要。赵教授能否谈一下,在城市或小区规划里怎么做才能做得比较好?规划有没有什么标准方便业主以后居住质量的提升?

赵红红:这是居住区规划的问题。比如在规划一个居住区,地块大小有一定规模,比如住几千人还是几百人,首先有人口户数的规模和人口的规模,在人口的基础上一定有两类配套,一类是公共设施配套,要住这么多人,有没有小学、幼儿园、公共配套设施,还有非公共配套,一些商业设施。

现在国家对规划都是有一定要求,比如停车配多少,学校都有标准,但问题是现在很多达不了标,或在时间上拖延,或者在执行上配套设施没有全部完成。

谢凯:我插一句,第一会所肯定是提早建的,后续的供电、卫生院等等可能是滞后的。

赵红红:一种是盈利性的,一种是非盈利性的。但是非盈利性的是一定要配的,这些要在规划时就信息公开化、透明化,这样业主买房的时候就知道将来的交通怎么样,环境怎么样,周围有哪些设施,这样避免买房以后后期的矛盾。

主持人:哪一类型的配套比较倾向于后建,哪一类不达标?

赵红红:就是刚才说的盈利性和非盈利性,和卖房有关的,能提升小区的景观环境肯定花很多钱做,一些会所、配套设施,只要能够有利于卖房的,能够吸引公众视线的都会积极去做。

主持人:有追究的程序吗?

赵红红:有,现在越来越规范化管理。

王美舟:有的开发商的一些配套,像会所、医疗所,有些是公建配套,有些是小区自己内部配套,比如车位,甚至水电,有的开发商因为资金原因,先把房子建好就交房给业主,但很多东西还没做起来。这个问题广州市新版合同第24条力有这项约定,如果配套没通过验收,就视为房屋不符合交屋标准,业主有权利退房。但是这把配套和售楼捆绑在一起,要么不收房,要么收了房就不追究责任,我建议下次把这条分开,如果配套不通过验收,就按照预期交楼的标准承担延迟交楼的责任。

谢凯:房管局只管住宅的,要求他把规划这方面放进来,目前他的责任不到。据说下一步大部委,规划局和房管局合并了,那有可能实现。目前验收归规划局。由于房子生产周期比较长,现在律师碰到的很多纠纷都是早几年房子建设时引起的,最起码四五年以前发生的案例,是滞后的。现在出现的矛盾并不等于现在的发展商存在的问题。我感觉已经逐步在改变,因为我自己也搞过房地产,从2007年开始。虽然取消了综合验收,但是有单向验收。而现在交楼有严格的标准,必须要通邮局,有永久的公安门牌,水和电是永久的水电,现在这三方面都具备了才可以交楼,这几年水电的问题还不会那么普遍的存在。

主持人:想请赵老师谈一下,在验房过程中最常见的问题是那些,能不能提一下建议?

赵太宇:小业主在收楼时出现的很多投诉和不满意,不是开发商没有能力建好房子,而是在视角出了问题,开发商建的房子是他心目中的好房子,他没有认真研究业主的核心需求点。

比如在广州有个楼盘,设计师用的大理石,用了之后有很多天然裂纹,设计师觉得很漂亮,非常高档,而小业主去收楼的时候觉得接受不了,觉得有质量问题,要全部换成地板的,而地板其实是比较低档的。如果了解了业主的想法后,不用大理石,并且把多用的钱给业主多买一些其他的配套,这样是不是更好。要建得好、卖得好、交得好,住得好,现在开发商感觉建不好,卖不出、交不出、业主住得还闹心,就是因为没有研究业主的需求点,只要他愿意转变思想,把业主的满意度贯穿到企业当中,这样我们的团队,核心指标,业主满意度、业主体验提升了,以后的纠纷、投诉也会越来越少。

谢凯:我觉得发展商的产品必须变现。发展商的定位,或各自的审美不同,发展商绝对是想第一时间把房子卖出去的,要想卖出去比较首先了解建筑的选材、户型、单价等等问题,这是人群的定位问题。作为我个人,我很喜欢大自然的。

首先,是发展商自己的定位。在策划、设计方面,如果先了解需求,了解营销方面的信息,然后再看产品的销售对象是谁,定了对象之后再生产产品可能会比较好。

赵红红:目前大城市基本上住不起大户型,大户型都是千万级的,一般小户型都百万级的,在大城市里怎么做好中小户型,开发商、设计师要重新认识。

主持人:针对大城市需要怎样的设计和规划,您是怎样认识的?

赵红红:首先,中小户型和大户型的设计概念完全不同,需求、空间的使用是完全不一样的。中国未来大多数人的居住,第一都是中小户型的,第二是高密度的,以高层为主,现在在二、三线城市已经普遍20多层,广州已经开发到40多层的住宅,这种居住空间、密度条件是比较差的。

第二,环境,在高密度的小区环境,怎么给人们提供更多活动空间,公共设施,要满足高密度人群的需求,还有生活配套设施,住得很密了,而什么都不方便。

谢凯:所谓“新人居”,应该由政府起主导作用,首先配套先行,而不是发展商把房子盖好了再配套,首先要引导发展商在那边盖什么样的房子。现在中心城市小房子,周边大户型,大户型居住的都是退休的,养老的,缺的是医院这些。

赵红红:越来越分化,在城市的核心区,由于房价各方面的原因越来越小户型,周围的配套、环境非常重要,交通不方便,生活不方便,在小户型里住的人更觉得不舒服,这是对环境的要求。

小户型设计和大户型设计一定要区别开,小户型设计可以从几个方面看,一是要设计很多储藏空间,中国人传统习惯是不喜欢扔东西,而我们过去对这方面不重视。在香港可以看得出来,我在香港看到过卫生间小到马桶的水箱都不能放在平面坐的位置,为了节省那一点点空间,吊在房间上,如此之节约空间,这方面还需要研究,包括家具、隔墙,我们的隔墙还是用比较厚的,对于小户型最好是比较薄的隔板就可以了。

还有隔间问题,当有了孩子后,还需要房间,香港在这方面做得很好。我去看过一些香港的小户型,进了房间主卧房就一张双人床那么多空间,但是里面厨房设备、卫生间设备都非常好,十分节约空间。

主持人:说到小户型问题,之前广氮保障房推出了46平米的三房户型,在这个户型设计上,46平米的三房,住户的舒适度和户型大小会不会有点矛盾?

赵红红:肯定有矛盾,因为是小户型,中国过去的房价和前几十年开发的比较起来升了太多,大家心目中都是中等户型,100到120,有的150才觉得舒适,不要说40几,50、60平米都不能接受。

主持人:有些刚需购房打算一步到位,买三房户型的,超过90平米费用会贵一点,现在就买80平米的三房。

谢凯:这就是新人居的要求问题,新人居的要求适合适应现在人群的新。假如按照你说的这种,如果按照中国传统的,孙子、儿子住在一起,绝对没有什么公共空间,60多方三间房,还要有洗手间,厨房,阳台,很挤,房间里基本放一个床,放一个桌子就没地方了。现在主要是为了解决居住,而不是享受生活的空间。

王美舟:是不是为了利用空间,40几方怎么可能有三分。以前我住过40多平一房还难受好多年。

谢凯:还有公共空间的问题,有多少电梯空间要分摊。

赵太宇:我是这么理解户型大小的,房子本身是个商品,符合马斯洛需求理论,46方做成一个小三房,他面对的群体就是最低层的,也就是有得住就可以的客户群体,不是享受型、舒适型的客户群体。46方的三房总比住在石牌村要好,这与客户群体的需求层级有关系。对于一些客户群体觉得200方太小,要有至少200方的花园,500方的森林面积,处在不同需求层级是没有可比性的。目前自住型的刚性需求还占大部分,所以小户型产品开发的研究应该有很大市场空间。

赵红红:这种小户型,和政府出台的保障房,我觉得是过渡型,不是永久性。我们应该乐观的想他们收入会不断提高,环境会不断改善。

主持人:赵总刚刚提到一个我比较感兴趣,您说开发商没有从置业者的视角看问题,在您看来置业者的视角关注什么?

赵太宇:人处于不同阶段,对房子的需求是不一样的。比如咱们刚毕业的时候只要有个房子住就好,石牌村、冼村都住过,没有别的需求,当时觉得买一个200元的沙发好贵,现在觉得买一个2万元的沙发也不是很贵。人处在不同生命阶段时,对房子的需求也是不同的。

以前的市场,只要有房就有很多人买,不需要认真研究这些东西,“日光盘”,现在世道不好了,要开始慢慢细分客户群体,研究只赚哪一种客户群体的钱,只赚千万级客户群体的钱,有的只赚毕业三年内的客户群体。

国外一些公司,把人的全生命周期划分成十几个阶段区分,精准的定位,这个产品这个户型就是卖给毕业三年的人,这个产品就是卖给亿元身价以上的客户,不同客户广告的触点都不一样,比如毕业三年的客户一定要有公交车、有地铁,至少摩的要能到,可是对于一些别墅客户、大客户有没有车无所谓,自己家的车都四、五台,需求不一样。开发商一定要精耕细作的,精细化的做自己的客户细分,然后去研究定位客户群体的核心需求点是什么。

赵太宇:比如90后置业还做不做饭,厨房要不要那么大,很多中年的基本餐桌从来不用,在家吃饭很小。比如我现在经常吃饭对着电视机的茶几上吃饭,一边看电视一边吃。

主持人:现在生活习惯改变了,设计也要随之改变。

赵红红:年轻的一代对媒体、网络信息要求特别好。有一个很极端的例子,把浴缸放在客厅里,因为客厅里从来没有客人,那些电视机都是给客人看的,来的就是朋友,无所谓,就设计把浴缸放在客厅里,当然这是极端的例子。
 
2012年08月23日15:03腾讯大粤网·房产频道
  • 验房预约直线:18922321066,13312802771 全国统一服务热线:400-889-1163,020-38209031 投诉电话:18922321099,18922321033
  • 版权所有:广州市啄木鸟房地产信息咨询有限公司 All Rights Reserved 粤ICP备12029998号  网站地图
  • 啄木鸟验房公司地址:广州市海珠区新港东夏阳大街15号二楼 邮编:510250
 
啄木鸟验房客服中心
点击这里给我发消息
点击这里给我发消息
点击这里给我发消息