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315媒体维权曝光大行动
   今日报道:

啄木鸟&搜房直播间:房屋深陷"质量门"怎么办?

【主持人】:我是新闻中心的记者邓苏梅,今天大话地产的主题是假如您的房屋深陷质量门,这次大话地产联合新快报阳光社区联合举办,今天很荣幸邀请了很多位嘉宾。
广州房地产资深专家 黄穗诚
啄木鸟验房机构 高级监理 赵太宇
广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长 程磊
北京盈科(广州)律师事务所 周玉忠
广信律师事务所 刘洋
新快报读者 冯小姐
新快报记者 刘仰奇

  有资深的专家黄老师,还有三位资深自律师,还有啄木鸟的赵太宇先生,还有新快报的冯小姐。

  今天就是3.15消费者日,背景是这样的,我们知道居住是人的第一个生存的权利,与居住相关的房子,自然也是国民经济发展和人民生活关系重大的极少数的商品,商品房的交易,历年来是最容易产生纠纷的领域之一,我们在网上找了一些数据,我们知道关于纠纷严重的程度,在2010年的时候,关于商品房的纠纷投诉案件有13000多件,2011年相比2010年情况矛盾有一些环节,大概是8300多件,前一段时间曝光的万科“毒地板”的事件,大家都很清楚,因为这个事情的曝光把精装房质量的拷问推到风口浪尖上,这意味着业主在买房子的时候,这些对业主又多了一道考验,精装修在市场的普及程度很高,无论从业主为了省时还是省事,还是开发上更好的节约成本,精装房成为开发商主打的形式,买房的主要形式之一。令人担忧的是精装房存在很多的质量问题,比如之前曝光“毒地板”的问题,可能跟业主生命安全带来威胁,今天在3.15马上来临之际,我们跟大家讨论一下,当购房者面对各种各样房屋质量问题的时候,我们应该怎么样去维护消费者的合法权益,我们请了三位在这方面很有说话权利的律师,在市场上跟专家探讨一下,作为开发商、物管和其他的主体,应该怎么样减少房屋的质量问题?商品房所谓质量问题主要体现在两个方面。

  第一,我们在收楼的时候会发现这样或那样的问题。

  第二,已经收楼,住了一段时间以后发现房子有问题,大部分存在这两种情况。

  现在进入第一个议题,商品房在交付业主使用的时候,会经过相关部门的验收,开发商必须拿到验收的结果以后,才有权利请业主验收,为什么经过验收之后,房屋质量问题仍然普及?我想问一下这个问题出现在哪儿?首先请黄老师发表一下您的高见。

  【黄穗诚】:这个问题首先是伪问题,提法是错误的,在2000年国务院办法质量管理条例,里面把政府办法质量验收管理办法,改为相关建设参与单位进行验收,通过验收之后,就由行政主管部门登记备案,就做竣工验收的备案,就完成了原来由政府承担的民事责任,变为市场承担的责任,由计划经济走向市场经济。这几年进一步根据《建筑法》的规定,在建筑交付使用的时候不能出现裂漏,根据这个把原来由建设单位组织的竣工验收,进一步发展为分户验收,就是一栋楼或者是几栋楼一期抽样验收,变成每一个房进行验收,杜绝了裂漏,也要审查环境污染的情况,空气的质量情况都列为其中的内容,在这样的情况下,这个问题已经经过相关部门验收的说法,已经是过时多年,整个社会都不知道这个事情。

  房屋的质量问题依然常见于市场,这种说法也有问题。第一说法相关部门的说法是伪话题。第二,房屋的质量问题依然常见于市场,为什么出现这种状况呢?现在我们都知道,国家把原来承担质量问题,从计划经济由政府牵头验收,由政府做质量的担保变成市场主体自己组织验收,这是从计划经济走向市场经济的过程。这个过程程序比较要做,好像建设单位组织相关的参建单位,包括政府的相关单位进行验收,我们就看一下设计单位,建筑公司,监理单位,还有质监站,最起码5个单位全部都来参加验收,包括消防。有的地区还包括环保部门,各个部门都进行验收,看看报表,抽查一下。验收的结果,通过参与验收的各方的代表确认无问题之后,就把所有的报建材料和整个过程的文件,最终的验收结果,就报送到建设主管部门,

  建设主管部门查实之后备案。如果不备案的话,行政主管部门就要承担3万到30万的罚款。现在政府委托一些质监站和事业单位做这个事情,以前广州市直接备案的人,还在监管处,在这种情况下仍然出现问题,往往是什么呢?就是把关不严,备案必须是每一个环节都审,进了那个过程没有,如果没有的话,也通过了登记备案可能就会出现问题。

  没有竣工验收备案的话,往往是开发企业就叫购房者收楼,购房者不知道必须要他拿出备案表,以前一政三书,现在取消了,现在由于是民事关系,所以你自己验收叫到行政主管部门就行,现在没备案就交付使用。小业主还可以看很重要的标志就是分户验收,分户验收从2011年全国推开,广州市2009年已经全部铺开,但是有多少个商品房交付使用,有多少的分户验收的纸贴,没有当然纠纷很大。所以我觉得,购房者收楼不是要请购房师,不是要请这个专家,那个专家,关键是程序走了没有?首先按照程序做,以事实为依据,以法律为准绳,没有走程序当然是很多的质量问题。

  在这种情况下,我很高兴搜房邀请我来说这个问题,作为购房者、政府、开发企业必须强调按程序走,不按程序走一切都是空话。如果你根本没有竣工备案,你叫验房师来干嘛呢?你要分成部分做,这个不用钱,政府监督下要备案,如果没有按照程序走,没有验收备案,不能交付使用,作为购房者可以向行政主管部门控告,这个是可以直达住建部,可以投诉。省建设厅有有监管处管这个事情,广州市监管处也管这个事情,维权出现的话,你要依照法律做,可能这种问题就会减少。房屋质量问题依然常见于市场,我认为问题就是没有按照程序走,购房者也不知道去行政主管部门上报,行政主管部门在这种情况下往往不知道,我建议,如果购房者发现没有竣工验收备案和分户验收,马上打建委的电话投诉,一般是5个工作日内就会解决,我也会举报过,罚了好像是15万。任何的单位和个人都可以投诉,最低的罚款是15万。
 
  整个法律是非常的健全,主要是购房者有没有区做,购房买卖纠纷的问题很容易解决,大家都了解方方面面相关的规定,就可能有好处。

  【主持人】:黄老师意思是说,现在主要的问题,第一是购房者。第二,购房者对完整的法律程序本身是不太明白。购房者可能不知道我要看到竣工验收的表,才证明说这个房屋其实是已经初步的检验。

  【黄穗诚】:通过开发商组织的验收,如果没有竣工验收就不能交付使用,要停止交付使用,购房者搬出的费用要由责任方负权责。目前主要是购房者不知道这个,我觉得要求购房者成为一个法律专家不现实,这是住建厅的厅长说的,关键是行政主管部门把关,严格按照国家法律查出,才可能落到实处。这是非常的关键,作为老百姓讲,不要说收楼,说买楼,包括城里的律师,你可能是看样板房,你不会看相关的有没有资格买楼。

  【主持人】:程律师对于刚才黄老师说,其实相关部门的说法可能不是很准确,我们对于后半句,房屋质量问题,比如说房体墙壁的问题,还有小瑕疵的问题,您对刚才行政主管部门把关不严之外,市场上还有其他的严肃会导致这种现象产生?

  【程磊】:商品房在交付业主使用的时候确实经过了相关部门的验收,为什么还出现了这些问题,我觉得症结在几个方面。

  广州市中级人民法院颁布了《一手楼纠纷统一处理审判尺度》,认为广州市交楼必须具备良个基本条件:1、取得《建设工程竣工验收备案表》;2、诉争房屋符合使用条件《即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。

  根据上述意见,业主在收楼的时候,就像黄老师刚才说,可以审查有没有取得《建设工程竣工验收备案表》,还有察看有没有影响房屋质量的重大瑕疵,,如果没有《建设工程竣工验收备案表》业主有权拒绝收楼。在取得楼盘的整体《建设工程竣工验收备案表》之前,还应对住宅进行分户验收。备案表是对整个工程整体的验收,比如说,正楼大楼的验收,比如说消防合格证还有其他的方面,所有的合格之后才可以拿备案表,在之前还要有分户验收的制度, 《广州市住宅工程质量分户验收管理办法》是在2011年4月1日起实施的,在取得备案表之前,在对整体工程验收之前,要对1000户分户验收,落实到每一户,单单这样似乎是很好的事情。这么严格的验收条件,为什么还会有这么多的质量问题出现,如果深究我们就会发现很有趣的问题,症结就在这里,分户验收的组织者是谁呢?就是建设单位自己,开发商。由他组织监理方、施工方、设计方这几方的人一起对房屋分户验收,分户验收是具体到每一户房屋的观感质量还有实用功能进行验收。

  他既是这个房屋的开发商,也是检验者,他即是球员也是裁判员,怎么可能做到客观的检验房子呢?监理方是开发商聘请来对建筑进行监理,受聘与他他也不愿意得罪开发商,可以的隐瞒问题,或者发现问题也不报,就导致这个隐患产生。施工方更不可能,我自己施工,我能自己说我自己的东西不好吗?这个不太可能。设计方也是受建设单位委托设计开发图纸,可想而知,这些单位不可能做到很客观和公正的进行验收,就算有问题也会隐瞒不报。

  进行分户验收之后,还有一个主管部门检测的把关,这个把关也是很不得力的环节,根据相关的规定,建设主管部门叫质量监督站,是采取抽查的方式,你虽然是每一户验收,但是由开发商验收,我是根本每个单位规程不少于5户,你这动栋楼有1000户,我就1000户抽个10户20户,我是按照了规定,1000户抽5户,发现问题的几率就小了,我不可能每一户都核查。

  【主持人】:您是觉得检验的程序上有问题。

  【程磊】:因为是由建设单位自己组织监理、施工、设计相关的人员验收,建设单位自己验收自己建设的房子,属于又是球员又是裁判,其他个方面的监理方、施工方、设计方都是跟开发商有紧密的经济联系,不可能做到客观的验收房屋,发现了质量问题也可能隐瞒不报,或者是荒报,或者很严重的问题,说得轻描淡写过去了。

  接下来质监站也采用抽检的方式核查,每个单位工程不少于5户就符合法律规定了。我刚举个例子,有1000户,我抽5户就合格了,这样发现问题的概率是微乎其微的。

  赵太宇:实际上5户有没有抽也是一会事。

  【程磊】:肯定会抽,毕竟5户数量不大。

  【黄穗诚】:我不这么看,第一步,《建设工程质量管理条例》已经界定的非常清楚,建设工程的质量由社会来监督,我们请一个监理他是代表建设方监管质量,也就是监管建筑单位的,那么在这种情况下,如果工程出现质量问题,在法律关系上讲,建设单位不是既是运动员和裁判员的关系不对。

  全世界没有那个国家由政府承担民事责任,好像你买一个电视机,政府是监督企业有没有拿证,验收怎么样是你的问题,到时候你的产品卖给消费者,人家出现质量的问题,人家追究你的责任。打个比方说,亚运城在收楼的时候出现质量的问题,我当时提出一个问题,依法来说是建委管这个事情,如果房管局就建筑质量问题说任何的东西,起不到依法行政的作用。查亚运城的质量,除了用过之外,有没有竣工验收备案,如果有问题一定要打电话问建设主管部门问怎么回事。这个规定是非常的严格,问题是我们如果老是不相信程序,不相信环节的话,那么社会就变得浮躁起来,我刚才发言的时候强调,按程序走了没有,如果不按程序的话,我们买个电视机和瓶水由企业来验行吗?全部由政府来做,小政府大企业,政府是关系企业的质监人员的培训包括上岗证。如果在分户验收过程中,竣工验收备案中出现了问题,那我们的注册师资格符不符合,那就要取消他的资质。

  【刘洋】:黄老师和程律师的意见我很同意,我讲几点。关于质量的问题,第一,在房屋开发过程中有监理,但是监理是开发商请钱来建立施工方;第二,在房屋建好之后,这个验收政府部门承担行政责任,不管是收楼之后还是之前出现质量问题,应该是由开发商承担民事责任,如果你告的话就要索赔,中院规定的制度对业主不是很有利,质量问题是要有重大的瑕疵,这个重大的瑕疵要怎么理解,有很大的意见。对于开发商索赔法律上没有对业主比较有利的规定。第三,政府管理责任的问题,就像刚才说的质监站的问题,质监站对每一户的验收肯定做不到。我们认为制度的设计应该是把他们
 
  我觉得应该由业主请质监站和验房公司验收,如果他们验房之后说不行,可以把此作为提供法律依据。验房公司的报告法院是不承认的,所以一旦出现问题,没有追究责任的问题,你去告你是告不赢,你只有要求保修。
  
  最后讲一点关于保修的问题,房子质量的问题,实际上国务院有各样的保修期间,保修只是保修的责任,我天天给你修,那你怎么办?除了保修责任还要有一个赔偿的责任,房子出现质量问题,如果保修不行,过一段时间修不好,你就要承担违约金或者是罚款,或者是扣除房款,政府要收取房款作为质保金。如果100万的房子,最后地板有问题,至少要留下5%的钱做质保金,如果这个房子保修一直不好,如果在3个月和1个月内修不好,那么5%的质保金就由政府给业主自己修,这样就避免了诉讼也避免了纠纷。这个也不会损害开发商的利益,因为开发商有5%的房款在哪里,所有他会建的比较好。

  【黄穗诚】:我要补充一下,我毕竟是建设口,整个过程我都很清楚。第一,省房协就这个问题跟中央协商过,这个说法法律论证不足,其中一个法律的论证是由我做的。国家的规范有一个国标还有一个《建设工程管理条例》里的说明必须要有《竣工验收质量标》很多的规定都不需要做统一的意见。第二,消费者发现质量问题,是完全可以请求质监站检测,我们区的质监站到各区去就行,国家是保证结构方向完全不出现问题。另外出现质量纠纷,质监站有义务去看一下,因为它代表政府的事业单位,某一个工地都有一个质监站的质监人员,有空可以跟他联系。第三,由于质量问题,导致购房者的损害,《建设工程质量管理条例》说的非常清楚,由此产生的损失由责任方承担,大家可以察一下。

  现在我总觉得,由于社会没有注意到,建设口相关的规定相当多,但其实也是很明确的,如果大家明确了之后,行政法规到建设规章管理条例,还有关于进攻验收备案的所有条例,你不需要任何的统一意见,这些都出来了。

  【邓苏梅】:我总结一下两位律师和黄老师都讲了自己的意见,很明显,黄老师的意见是说,包括开发商和购房者,如果能够按照正常的需求走下去的,当然是严格执行的情况下,很多的纠纷可以减少或者是避免的。刚才程律师和刘律师的意思是,他们从法律上来说,开发商承担的风险或者说他们的责任会显得小一些,没有直接给他们条例在哪儿,两位意思偏重于法律的漏洞权势,我觉得都很有道理。如果两方面都结合的话,这个应该会变得比较健康发展。

  【程磊】:我很同意黄老师刚才所说走程序是必要的,有法必依,这个我决定同意,但程序的设立有不合理的地方的时候,我们有必要变得使它更加不断的完善,由开发商承担验收我觉得不是很洽淡。

  【黄穗诚】:如果所有的功能还是回到计划经济上,一看一出现三聚氰氨就全部的食品检验,是否都交给政府检验。

  【周玉忠】:小政府大社会的改革方向和市场化的趋向是政府,由房地产开发商承担房屋质量的责任也是没有问题的,但是这样的制度建设必须考虑到房地产市场的一种不公平性的存在。主要体现在几个方面。
  第一,房地产商往往是强势的提议集团,他跟单个购房者没有平等的主体关系。

  第二,房子的主要问题有内在也有外在,不像买一瓶水和一个电视机一个成年人可以判断的,房屋的质量问题,房屋的制度,土地的制度,入住的交接,以及入住保修期以及买了之后的质量保障,整个国家的制度设置都存在巨大的错误和漏洞。

  我举个例子,土地使用权的出让是70年,但住宅民用建筑设计规范,合理结构的使用寿命只有50年,为什么要差20年呢?处于什么目的。这是第一。

  第二,由施工单位和开发商对主体结构承担保修责任50年,请问5年以后还有几个开发商,5年以后还有几个施工队?所以质量保修的制度设置本身是存在巨大的漏洞和错误的。

  第三,我们看到中院的意见和法律的规定,不验收合格就不能教授使用,这句话在若干的法律重复了N次,只要有文件的都有这句话,这句话有没有用?是有的,但是也是没用的。
 
  为什么这么说?刚才前面两位律师说的问题,一个是自己验收搞合格,包括备案表还是最近几年中院肯定下来,原来中院判决开发商自己搞了一个竣工验收报告,他就认为合格,连备案表都不要。备案表不是验收,只是讲开发商收集的资料拿过来,建委数一数,由质监站出报告拿过来做备案,你说备案报是合格的法律制度文件吗?本身有荒唐性。所谓的备案是开发商把资料拿出来,我觉得是真实的,把竣工验收报告拿出来就是合格了,这只是文件的归齐工作,这样的改革显然给开发商带来巨大的机会。备案表的取得,本身不是那么特别的困难。

  还有一点,房屋设计的时候就是有缺陷,比如说我们对市绿环境的要求,仅仅是限于采光、通风,我还查了一下,民用建筑设计的缺陷本身就是存在的采光、通风、保温、房热,根据没有空气污染的防止指标,上面虽然发了室内空气质量的国家标准,但是室内空气质量标准,并不是一个工程质量验收的必备内容,是没有的,因为设的时候没有这个项目。还有分户验收的结果,广州市的示范文本也没有将它列入交楼的必备文件。

  你有这些规定又能怎么样,开发商在签订房屋合同的时候,有一个杀手锏,就是在他的合同里面,将对他所有不利的条款全部的干掉,在补充协议书里面列上对购房者不利的条款,所以我们认为房屋质量的制度建设,需要从设计到验收到入住,再到保修期过后的一系列的变革才能实现。比如说,在验收制度上,我们必须要看到,开发商如果建好的房子,他自己不卖的话,现行的制度是完全的足够,你自己的房子,你要住上70年,我想你肯定不会跟监理单位串通一气,不会跟施工单位串通一气,你肯定会督促好好的。但是我们要看到,商品房对购房来说是百年大计,对于开发商来说仅仅是赚钱的道具。
 
  只是通过房屋的买与卖,土地的进与出做资金的流转,实现利益的最大化,所以他并不是最终的消费者。
  
  这一系列制度不利的后果都是由购房人消费者承担,我们的建议是什么呢?因为收楼往往是在半年,一年后,等于在收楼的时候,房屋已经卖的八九不离十了,在规范验收和竣工验收的时候,就应该由业主参加,或者组成维权业主团队,或者成立业主委员会,由他们对房屋质量交接进行检验,进行交接。前面讨论了很多,还有一个问题,设计到区分所有权制度的问题,刚才我们说质量问题,质量问题,好像就是说房间里面的质量问题,这个也是不准确的,客观的说,我们买房所买回来的东西,连一片砖头都没有,为什么呢?因为你只是买回一个使用空间,你说房子那个地方是你的,没有一个东西是你的。这个天花板共用的部分,墙也是共用部分,窗子也是。这个在物权法里边说是共用部分,还包括物业管理办法和小区的实施,如果不组成一个有战斗力的业主团队对共有的部分进行验收的,那业主所花购房款里面的绝大部分,哪怕是你自己房子里面的质量合格,你大部分的房款同样没有保证。业主团队要接入到房屋质量验收,还有交接的全过程,这是至关重要的。不能够让开发商自导自演,也不能说,完全放任建设行政部门包打天下,这都没有办法兑现。

  像手机和相机都有三包的制度,我们可以拿过来用在房屋的质量保证,也挺好。

  【主持人】:周律师发散更广泛一点,他认为市场主体的接入是在验收过程当中,业主作为主体参与的太少了。

  【黄穗诚】:无论你打官司也是,平常说也好,我们普见的大专班,一个业主懂得土建的东西?我觉得有一些说法要实际的看,消费者有权找一些懂得专业的验房师陪你看,根据这个拿出设计规范、建筑规范拿出来看,楼板是十公分到十二公分,如果不对肯定有问题,甲醛超标了,这就是硬件,如果我们老是这个不相信,那个也不相信,我是一个规范狂,任何的建设规范都收集和通读,一旦你提出质疑,我都每一个对。住房的法律文件是什么呢?住房最关键的一个法律文件是《住宅建筑规范》你去看一下,交楼的条件是什么,住宅的设计究竟多少年,结构就是100年以上,一般的设计是70年到50年,但是它的结构是超长,有一些东西我们看过才说话。备案是很难的,现在有人企图用分户验收取得备案,有些人说不难,这是真的不知道开发商多难,因为备案方方面面都要去,我们现在经常改规划,一票没有拿到文件,你就不能规划,就这么简单。空气标准的规范,广东省已经列入到收楼条件。

  【程磊】:听了这么多位老师的意见,我有一个想法,我刚才提到由开发商验收自己的房屋不合理,可不可以这样做,质监站有几个工作人员,不可能做1000户验收,我觉得由政府部门,由政府主管部门委托相对独立的验房的机构,这笔费用由开发商出这样比较合理。

  【主持人】:我们下面还有四至五个议题,我们现在只是探讨一下房屋质量问题产生的原因,解决的办法我们会最后说一下。刚才周律师已经简单提及到甲醛和空气质量的问题,现在有一个统一的说法是装修污染的问题,主要是一些空气的质量,空气的质量可能由于地板材料的不合格,或者是甲醛超标引起的,这个问题为什么拿出来说,也是因为在背景里说到安信地板的曝光,甲醛的超标,目前来说大家对装修的污染更加的戒备,搜房网做过一个调查,在这个事情之后,很多人对精装房的信心下降了,很多人说宁愿买毛坯房也不愿意买精装房。

  知道的人会有,但真正解决的购房者,或者他们会怎么做,或者有没有能力解决这个问题,这个是值得我们探讨的。首先更有说话权就是新快报的读者冯女士,您遇到类似的问题,不一定是装修污染的问题,您在您的经历当中有没有产生过困扰?

  【冯小姐】:我自己准备装修房子,但出现毒材料的问题,我就犹豫了,我要相信那个公司,那个产品,才能住一个比较好的房子。

  我现在有现成的房子准备装修,但不敢装修,不知道那个工程公司的材料是符合要求。我听了各位专家和律师的意见,我有几个意见,你们说的分户验收和备案,我们去哪里查呢?

  【黄穗诚】:一定要贴到每一户的墙上。

  【冯小姐】:这个房子在不知情的情况下买了,又没有维修基金,你要怎么样解决这个问题?

  【主持人】:我们最后有一个现场提问和互动的环节,您有一些关于法律上的不明白,或者程序上的不清楚,待会儿可以咨询专家,现在我们主要是看装修污染的问题,您是在买地板或者买其他的材料的时候,会犹豫他们的用料是否合格,都会有这样的规律,我想问一下赵工,在业主请您验房的时候,他们会不会请您验收房间空气质量如何?

  【赵太宇】:在小业主交付收楼的时候,尤其像特殊的人群,像孕妇和小孩会比较关注,在收楼的空间质量有两个办法,一个是定期的检测,业主可以模拟休息的场景把房间封闭24小时,然后在感受空气质量,如果自己感觉身体不舒感,如果有这个感觉你要小心了。另外是我封闭以后请专业的检测机构,过去抽取空气的样品进行检测,出一个具有法律效率的报告,这样对业主必须有保障一点,真正的质量来源于哪里,这个对业主是很难区别的问题。

  有时候木地板是符合木地板甲醛含量的标准,油漆也是符合油漆专业的标准,但是所有的品类叠加在一起,通过24小时叠加以后它就可能超标了,是谁的责任对业主不重要了,只要质量超标影响健康,我们就像开发商追讨,整改到合格为止。

  【主持人】:对空气质量这一块,我也想请问一下黄老师,有没有明确的规定说,我们房屋验收竣工备案表里要求达到某一个程度才可以通过基本的验收?

  【黄穗诚】:是《竣工验收备案》其中有一个环节是按民众建筑空气质量标准规范来做,这个文件首先定位是国家标准对室内空气标准的规范,也就要必须按照这个来做,标准在2011年增长了PM2.5的问题,在2001年出台的时候,住建部出台了文件,作为竣工验收很重要的一方面。我当时记得,当时一个记者说,要强调一个空气质量的标准,最后有没有落到实处,我不知道,但是作为装修污染的话,这个已经很明确的列位政府监控的范畴,这是毫无异议的,以后是没有争议的东西。有人说政府不管,这是绝对错的。
 
  另外我想补充一下,关于质量问题,我还没有正式开场的时候,我提过一个观点,建筑的质量,从工程学讲质量通病,广东省率先做了质量通病防范措施的20条,尤其是不能使用黄泥砌砖,现在出现了一些问题我们也是说质量通病,按照国务院行政法规质量工程管理条例规定,一切的损失由责任方承担。

  【主持人】:我们回到装修污染这一块,刚才黄老师是说,装修污染当中空气质量国家已经成文,或者是已经执行,但有没有执行到位就要打一个问号?刚才赵工也是说,业主可能自己去说,我对我房屋进行空气质量的检查,才有可能发现他的空气到底是标准之内还是标准之外,如果业主不主动检查,这个可能就没有办法发现这个问题。

  赵太宇:他可以要求开发商初示质量证明的文件。

  【周玉忠】:我刚才前面也提到,民用建筑设计规范里面,对室内环境的设置,本身不包括空气污染的指标限制,所以你在做工程质量验收的时候,建设行政部门不是环保的部门,没有检测的条件和能力,所以一般对这方面是没有什么可检测的。第二点刚才赵工也说道,空气污染指标的出现原因是多方面和复杂的,为什么会这样呢?我作为开发商,我所用的材料都是合格的,水泥的国标和钢筋的国标都是合格,但是放在一起的时候空间的空气质量不合格,空气的质量不一定由材料带来,还包括城市的环境和周边的环境,这里面也是有影响的。里面的原因可能不是来自于开发商,但是我们作为业主就要享受城市的一切,所以这个是一个问题。第三,在交房的时候,包括现在的法律法规,广州市的示范文本都没有把空气质量指标列入交流的条件。这里有一个可庆幸的情况是国家有一个《国家空气质量标准》,比如说甲醛部分超过01克每立方,这个我们有可依据的判断,我觉得空气质量不合格的话,当然不影响交流,但我觉得开发商交付的空间不符合要求,我可以要求你改正了纠正。

  空气污染的问题,你说交他纠正,怎么纠正,你说钢筋水泥,用得不好,你叫他怎么纠正,我看可能需要技术的涂脂抹粉,把指标降下去,所以有的时候问题很敏感,但是要解决还是很困难,比如说你去法院打官司,你影响你居住,你说甲醛多一点会对你身体造成多大的伤害啊,这里边是非常复杂的问题,这个问题是很敏感的,但是怎么操作确实是司法上的难题,而且我们也有制度上的缺陷。如果我们由制度强行规定,你要交房必须出一个室内检测报告,你跟竣工检验表一块给我我心里就有底了。

  【黄穗诚】:由于我们的验收是由开发商组织验收,室内和竣工验收备案表都是由开发商出,关键是什么呢?民用建筑室内空气标准规范出台之后,是由住建部委托河南省建设厅做的国家标准,制定之后广东省在贯彻实行的时候,落实了几十家相关机构,没有检测机构是不符合的事实。

  【主持人】:冯女士您的房子是毛坯还是装修?

  【冯小姐】:我准备充分装修,但是我有疑虑不敢装修,是开发商装修。

  【主持人】:那个时候您有没有担心这个问题,您那时候有没有要求出示房屋质量的报告?

  【冯小姐】:不懂。现在才知道要关心这个问题,以前不知道,觉得价钱贵的会好一点,喜欢华丽一点,哪怕价钱高一点,自己喜欢的图案也好,没有想过毒。大理石说有辐射,就不选大理石,就是这样的想法。通过媒体知道,地板也有毒,所以就有一点害怕,所以房子脱了几个月都没有装修,就是因为的原因。
  【周玉忠】:没有那么恐怖,根据室内空气的质量标准,有物理性指标,化学性指标,放射性指标,你说大理石有毒是放射性。

  【冯小姐】:但是你不知道,哪一个厂家出来的合标准。
 
  【黄穗诚】:我提出一个说法,按照国家的鼓励提倡,不提倡个户装修,是由开发商统一装修,每一家每一户的话,大家都知道,现在木板的装修,包括壁柜涂的是什么?好多非化的东西。二次装修的话,往往是马路的游击队帮你装,就算你是大的装修,他是没有整个规范去做,因为一个盘不一样,因为量大,起码做一个基本的评估。

  【冯小姐】:我是要出图纸。

  【黄穗诚】:您现在装修是另外的队伍,现在建筑公司有装修的人专做,现在的家装是个体,零散,大规模做楼盘的装修都是建筑公司做。
  
  【刘洋】:他其实也是分包。

  【黄穗诚】:但起码进的材料有一个程序做,如果家装来做更小,更难管理。

  【刘洋】:就是出现责任谁来承担的问题。

  【黄穗诚】:你叫马路游击队装修也可以,如果装修的时候从你楼上率吸取由雇主承担安全的责任,这是第一。另外出了问题他走掉之后,连装修协会也不管的。我鼓励人家去装修协会投诉问题,装修不行了以后,是正规的建筑公司是不是我们协会的?不是。那我们也管不了,这个往往很痛苦。

  【周玉忠】:是不是游击队呢?我们国家除了假货是真的,其他的都有假的。作为业主来说,作为消费者希望,以前的招投标的过程,大公司和小公司我们是控制不住,我们最主要是想控制质量交付的时候,我们有什么方法制止和追究你,至于你前面怎么搞,我就不管,比如说我要一个汽车,你在地上拿石头可以做汽车也可以,我只要你给到我手里是汽车就可以。上海有一个法规《住宅房屋交付许可证》,房屋没有到的使用条件不得交付,如果交付就罚死了你。对室内空气导致的污染也出台了许可证制度,你装修完了之后,政府要给你《装饰装修验收合格证》发布了强势的地方标准,你必须要遵守这个规则,你不遵守就不能交付,有的时候需要政府作为你不民众维权意识的缺失,政府的引导还是很重要。

  业主内容团结起来,能够跟开发商形成市场对话的力量,能够形成平台,那么就可以平等的交流。现在开发商是站在什么角度,开发商态度现在就是这样?我就是这样,你爱上当,就上当,不上当后面还有一万人等着上当,你别挡在前面。法院表现都很暧昧,这是放任他们弱肉强食的局面。如果政府有一个合格证在这里,毕竟有一个监管,如果不合格的话发合格证至少要勾兑,多了一个环节,也是有帮助的。

  【黄穗诚】:两会的时候人大应该提一点国计民生的提案,我觉得周老师讲的非常好,国务院行政取消第三批行政许可的时候,其中有一个是交楼书这方面,我当初把国务院第三批取消行政许可跟广东省建委说了,广东是全国第一个取消,取消这个依法行政,但问题是什么呢?如果取消之后不能很好的把握质量,把握交楼的标准,人大提出是否保留。依法行政也一个《行政许可法》,由市场能够解决的就有市场解决。

  【程磊】:刚才冯女士刚才也提到说装修污染的问题,装修污染的问题,其实还是可以依照法律程序维护自己的权益,关键是看合同,合同是很重要,合同有两种一种是装修合同,一种是商品房买卖合同,一手的房屋合同最好在开发商买卖合同的装修标准做详细明确的约定,具体到马桶用什么品牌,什么规格,都要明确的约定,如果他们没有用就可以视为违约。还有装修完成之后空间内的空气浓度甲醛的标准设立,如果合同约定的话,你以后行使权利的话可以追究违约责任。交楼的时候,进行看一下,就像赵工程师说身体不舒服,眼睛发痒,觉得有异样的时候,你可以做甲醛的检测,冯女士准备第二次装修,你要聘请有专业资质的装修公司,而且还要写完整的合同,合同中对装修所用的材质,你想用什么牌子,你可以约定好,如果你自己购买材料的话,就可以不用约定。

  如果觉得有异味的话要及时的委托检测机构检测。很重要的是及时性,因为甲醛是可以挥发的。

  【黄穗诚】:违约责任不用证明,只要对折条款,侵权责任很复杂,你要举证,举证往往不一定好举。另外我补充程律师很关键的一条,就是拿到国家的质量标准,就是民用建筑室内空气标准的规范,这是我们确定有没有违反国家的标准,如果没有这个的话,是不可操作的,关键是以国标作为武器。

  【主持人】:刚才想补问一下,受害人可不可不侵权和违约一起上诉?
程磊:只能选择一项,你可以自己先权衡一下,那个获得的利益更大,那个获得支持的可能性更大,就选择那个。

  【主持人】:开发商和业主签订的合同方面,业主对合同方面是比较弱势。

  【程磊】:你如果要求加的话,你可以带着懂得法律的朋友,你可以要求加,但很多的情况比较辛苦,如果据理力争的话,也是可以。

  【主持人】:有没有成功的案例呢?

  【程磊】:有,客户要求我们配他购房,一个是审查开发商的各种文件,如果他有什么要求的话,看合同有什么补充条款的话,就跟开发商争取,效果都很不错。

  【主持人】:刘律师这方面有没有什么补充的?

  【刘洋】:对污染的问题,后果是很严重,发现很轻微,这种东西是很专业的东西,专业的东西要请专业的人才处理这样比较好一点,污染一般人只能感觉得到,没有量化标准。

  另外我讲一个律师去配购的问题,中国人的观念是购房是自己看户型,大小以及自己喜欢的问题,很少请律师陪购,你有律师是有一定的效果,你要看市场是买方市场还是卖方市场,如果买方市场的话,很好。如果是卖方市场的话,他一个人就可以忽略不计。

  【黄穗诚】:我们一买房就由购房者交钱,但一旦出现纠纷律师不知道跑到哪里去了,律师说他是见证签名是真实的,这个是国家命令禁止的,现在番禺比较多一点。你说消费者没有请到律师,都请了好多。 

  【周玉忠】:消费者是出钱帮开发商请的律师。

  【黄穗诚】:他只是要你的名是真实的。

  【周玉忠】:现实的情况下,我们应该怎么去做呢?你想有制度性的变革目前不可能,一手房的时候,我们要组织业主,比如说搜访网可以组织团购,加强市场弱势一方的力量,可以达到跟他的公平交易,那么合同条款就有得谈,这是一方面。在二次装修的时候,这是完整的市场消费,你可以完全的写在装修标准里,如果在合同里有这样的规定的时候,我们就选择违约诉讼,因为我们有依据,相对简单。在合同里面没有依据的时候,我们就讲侵权诉讼,还有受伤人体损害比较重的时候,你可以选择侵权,因为你可以要求精神损害赔偿,精神损害赔偿你如果选择违约诉讼的话,那就没了。虽然你的处境是被摧的,但是你的努力是必要的。

  【主持人】:我们现在进行第三道议题,是关于维修纠纷比较具体的漏水的问题,这个问题为什么单独拿出来说呢?在现实的过程当中,赵工可能都会碰到在房屋当中质量算是比较大的问题,是属于墙体结构漏水 这是属于纠纷比较严重的问题,在解决的过程当中,相应的难度会更大一些,冯女士自己好象也是遇到过这样的问题?

  【冯小姐】:我楼上那一家一套房子隔成五间租出来,他说他是人大,又说是政协的,他跟我说,水漏了以后,接够就不漏了,他说我们家房子都是这么漏,我就跑到人大告,你们家可以这样子,我们家不允许这样,后来他为了躲我把房子卖掉了?

  【主持人】:物业他们有没有说法?

  【冯小姐】:他说他装修的地方没有水龙头,不可能漏水,但是我那个地方有水锈的痕迹,他也看到了,但是他上面装修,结果有一一次我听到我们家地板响,我们家灯是成碗装,把水接住,我跟他说这样怎么办,他说给我换一个灯泡,我说算了,你把这个搞好就行了。

  【主持人】:都是两个业主在交涉,物业和开发商都没有管?

  【冯小姐】:物业说上面没有水龙头,怎么可能会有水呢。

  【主持人】:现在已经把他告上法庭了吗?

  【冯小姐】:他是人大的司机,我不跟你讲后台,我才不怕你。

  【程磊】:我就谈一下这方面的问题,天花板漏水首先要区分天花板漏水的原因,责任人是谁,有不同的解决方式,天花板漏水有一些原因是因为房屋质量本身的问题,有一些是因为防漏水工程没做好是房屋质量的问题,如果在房屋保修期限之内的话,就属于开发商的责任。一般的房屋漏水保修期限是五年,如果你房子还在五年的保修期限之内,房屋漏水是房屋本身的问题,而不是自己不当的原因造成的话,可以要求开发商承担保修,要求他进行修缮,你可以和他协商,像他发出书面的函件,由于你房屋自身的质量问题,产生了漏水,你要修缮好,你有业务维护。如果经你催告之后还没有履行业务的话,你可以自己修缮,保留证据,你修缮修了多少钱,才可以请专业的评估机构做评估,由于房屋质量的问题发生流水,评估出一个结果,房屋漏水的原因是什么?房屋质量的原因,修缮的费用是多少,你修了之后,才要求开发商支付这方面的费用。如果他不同意支付,就向法院起诉。

  但我要提醒一下,要聘请专业的修缮公司修,一定要开局正规的发票,有一些装修公司为了逃税不开发表,给收据这个不行。

  【邓苏梅】:这个是在保修期间内可以向开发商追究责任,如果房屋买了好多年不在保修期呢?

  【程磊】:第二种情况房屋的流水是由于楼上邻居不当的装修,还有擅自拆除不当造成的,像你的情况,依据民法通则38条的相关规则,给相邻方造成损害的话可以赔偿损害,你可以要求他帮你把流水的地方补好,家具浸泡造成了损失,你也可以让他补偿你的损害,如果他不管的话,你也可以像刚才的一样程序,自己修,然后要求他支付。有一些业主说,房屋漏水是不是要找物业公司,他作为主体把物业公司也告了,这个是不对。物业公司是对共有部委和共有设施进行日常的养护,你的天花板漏水是由于楼上的邻居造成,你是属于户内不属于物业工作的范畴之内,他是没有责任,假如楼上的责任违规装修,他不当措施造成你的损失,你可以像物业反映,你作为物业管理人和服务人,他有责任对用户的违法责任进行制止,如果制止之后不听,他可以报告居委会和街道办,严重一点的话可以报告给区房管局,他做了这些之后还没有效果,他没有办法要求邻居强制做什么。只要你履行了服务的责任,比如说制止他的行为,劝告,报告街道办,居委会,还有区房管局,这些做了都没有效果的话,你只能以民事诉讼起诉楼上的邻居。

  【黄穗诚】:我想补充程律师所说的,我们请的防水工程必须资质的人员,我们看到马路上有车的那些没有,这种是不符合行政管理,漏水这个事情非常大,漏水猛于老虎,因为很难修,国家的强调是有道理的,这是第一。第二,漏水的原因有什么呢?刚才这位女士讲到了,把原来没有防水功能的房间,作为有防水功能的来用了,就好象原来是一个阳台,他做了洗衣机那还可以,因为有防水。如果在厅里面搞了洗衣机,这是在住宅行为规范里严令制止,在没有防水工程套件里面,做了需要防水的工程,领域我经手都做过,只要在卧室出现水管完全可以退,买了房都可以退,有人买房退了很难,我经常退了,违反了国家强制性的规范,没有什么条件可讲,就是退。房中房是违反了国家的禁止规定,建设主管部门管,广州是房管局都可以管,房中房的治理房管局都是其中一个单位。最主要的功能是在规划部门,所以我说广州市要房管局来做,是越位的。
 
  【周玉忠】:如果是开发商和施工单位本来使用了不合格的建材,这个合同法也有规定,质量保证条件也有规定,这个不设产品保修期的规定。漏水可大可小,关键是要搞清楚漏水的原因,漏水是因为主体质量有问题肯定是可以退房,或者是因为漏水反过来影响机构的问题,也是存在退房的危险。还有就是,你刚才说的那个情况,他搞了一个房中房,首先他是规划违法行为。第二,他是违约行为,你作为业主和买卖合同的买方,你要按照规范用途使用,房屋的结构是小区的设置和城市规划的基础,如果每个人把房屋都改变了,那不乱套了。第三,也是物业违法的管理行为。

  楼上人维权还有一个难度,有很多人不跟你谈,你连楼上是谁都不知道。

  【冯小姐】:我就找物业管理公司。

  【周玉忠】:你去人大的反映这是符合国情的方法,还有你赖在公司物业公司不走,也是可以解决办法。像这种的纠纷慢慢的多起来了,我来怎么这个沙龙之前,我在网上搜集了一些资料,发现各地发生的案例,业主起诉到法院去的例子也不少,上海、福建各有几例,其中有一个怀孕的妇女跟他的丈夫住进了新房,她当时没有在意,结果过了几个月流产了,她找了专业的检测部门检测了,结果甲醛超标几十倍,最后胜诉了,所以在现实当中,只要购房者把握方法,注重合同的签订,还有及时的收集证据,生命和自己身体损害的因果关系,这个也是有一定的可操作性。

  我还要提醒一下,像这类的装修污染,还要注意区分两个责任的认定,一个是违约责任,一个是侵权责任,违约责任是一方违反合同就是违约责任。像违约责任具有相对性,合同的双方才能互相追究责任,购房者这对小夫妻写了你们两的名字,如果发生这个问题,如果要追究违约的责任,只能是两夫妻追究。侵权的合同的时候就要有相对性,比如说两夫妻把双方的父母接过来住了,他们作为亲属可以提起侵权责任诉讼,只要造成身体损害就可以提起侵权诉讼,还要求务工费和损害费。
 
  什么都靠法院这个不现实。还有这个房子的保修期到了,他们质量也没有问题,这个时候,人家也没有侵权,就是漏水怎么办?你找不到责任人,确实不是楼上的人搞的。

  【冯小姐】:哪儿来的水啊?

  【周玉忠】:我的水也经常使用,从卫生间出来了,这个是另外的问题,为什么说要成立业主委员会,就是因为这个问题,这很可能涉及到公用部位,公用设施保修期满了之后这个责任谁承担,就涉及到维修基金的动用了。

  【冯小姐】:没有维修基金怎么办?

  【周玉忠】:大家买单了。

  【主持人】:现在有很多的开发商,为了促进成交,因为现在楼市调控比较大,为了促进成交,开始减少商品房的成本,他会把一些精装房会除去装修卖毛坯房,这叫“裸卖”,这种现象对房屋的质量,有没有直接的影响?

  【黄穗诚】:首先商品房的“裸卖”违反国务院节能减排的规定,提倡一切性的装修,他这样做首先违法了精神。行政主管部门为什么不管呢?我很纳闷,他既然搞预售和卖房一定是要报给你,原来是精装房,为什么“裸卖”了呢?这个有没有违反规定呢?这个要行政主管部门管一下,你觉得把房价降下来,那个房价本来是精装修,原来是100万,现在80万就可以了,这就好象是吸毒一样的快乐,房价掉下来了,原来是假的。

  【主持人】:黄老师的意思是这种现象对房地产市场的健康发展是不利的。国家在一定要求精装房,但是现在还是有一些毛坯房?

  【黄穗诚】:是在二、三线城市,经济欠发达的城市,大城市要求一次性装修,如果你有个性的要求,你可以要售房的时候提出,现在“裸卖”是一种不健康的行为。

  【主持人】:为什么会牵扯到房屋质量的问题,就像想讨论一下,精装房和毛坯房是房屋质量产生的范围。

  【黄穗诚】:开发商的精装房与购房者“裸卖”,是产生两个质量问题的原因,原来是精装房,到了“裸卖”装修我就跟街道上的游击队产生了关系,这既不利于防止环境污染的问题,也对商品房的市场形成了毒瘤,这样弄下去整个市场都会乱,欺骗社会说房价降了。

  【主持人】:赵工您就精装房和毛坯房两种房子怎么看,您平常接触比较多的是那种业主?

  【赵太宇】:要求我们去的业主大部分是精装修为主,而且市场是以精装修为主,而且国家的导向节能减排也是往精装修去。毛坯房本身业主要二次装修,大部分的业主对质量不会太多的关注,而且毛坯房的实际质量问题,可能是更深层次的结构、土建这方面的问题,这方面业主是外行,所以显得少一点,为什么精装房那么多问题呢?因为精装房是成品房,业主可以根据自己的经验关注几个问题,第一,实用功能质量。第二,设计缺陷。在质量问题上,主要是这样的区分。

  【黄穗诚】:我补充刚才我所说的,我刚才没有真正理解主持人的意思,其实我们在建设口来讲,毛坯房是很容易发现问题,我们都主张购房者不要装修之后才看,我们检查工程质量有没有麻面,漏金这种没有装修才能发现,还有防水层,他怎么装的,是不是假冒伪劣的防水材料都可以看得出来,我觉得“裸卖”可能更容易发现开发商的质量问题。

  我曾经做过好几单非常的成功,防水工程过了5年之后,能不能维权呢?我做了好几单,我拿出一个大家都相信可行性非常高,我知道漏水是由于前些年的水管是藏在墙壁内,对于不合格的建材产品导致的后患,就变成建材不及格,所以我就彻底把他改变,这个你打公司都赢定了,国家对水管有严格的规范,另外镀金的厚度也是有规范,前几年是有伪劣的水管做,这个有明确的规定。

  我只要向投诉人回答这个问题,他们很快就会解决,我是告诉你们一个好消息。 

  【刘洋】:“裸卖”是一种市场行为,跟商品房的质量没有成正品的关系,不是“裸卖”房屋质量就很多,不“裸卖”就很多,这是跟开发商责任有关,责任小,质量差,责任大质量好,“裸卖”是市场的促销行为,跟质量没有很大的关系。

  【主持人】:其实最后两个,都是围绕房屋质量问题减少或者是怎么样缓解问题的讨论,就是想让大家发表一下精装房和毛坯房两种不同的商品房可能产生房屋质量上的区别,接下来说道,商品房预售制,现在很多人会觉得,如果取消商品房的预售制,也就是卖限房,可能对房屋质量的提高有一点帮助,因为他们会说我要买的房子是我现在看到的房子,而不是现在所谓的样板房,他可能会觉得,这样在一定程度会促使开发商在质量更加的注重,从而会提高普遍房屋的质量,各位对这个问题的看法是怎么样?

  【刘洋】:商品房预售从香港那边引进过来,包括刚才说的律师见证也是从香港引进,但是在国内都歪曲了香港的制度,香港的制度很好,但在国内是全部改成对开发商有利的。预售制度是开发商以小赚大,以很小的资金桥去更多的房款的行为,在香港10%-20%的钱就可以买到100%的房子,这种情况在香港也有,但是很少出现质量的问题。商品房预售是其中重要原因,在中国开发商为了获取100%的房款,他拿了20%-30%的房款贷更多的房款,他等于是先拿到钱在交楼,在他房子建的时候,他自己请了工程师监理,就是业主没有监督,在收楼的时候让业主先签字收楼,在去看,等于说你在法律上没有证据起诉他,你很难让他承担责任,很多业主都是先签字在收楼,你签了,你认可他就可以把房管局的钱都拿走。如果商品房预售制度取消之后,会把质量大大的提高。但不是主要的问题,质量问题还是要综合个方面考虑。

  【周玉忠】:预售制度取消的话,减少了开发商忽悠的成本,首先我买房的时候我看到房屋,我作为了一手交钱一交货,而不是先把钱交清,我看到一个框架,这个未来不确定,他会减少质量的困扰,但不会根本解决困扰。除了房屋大了不能正常使用的地步,否则是跟市场的环境有关系,比如说他买一个房子,尽管有质量的问题,他上面漏水,但中间一位房子转100万,要是上涨的话,买了就买了,方正还是涨。如果是跌的话漏水,他会跟你拼命,你要实现交易的公平,还有制度的保障,不能让市场的浮动,造成人心的躁动,这是国家失败的地方。

  再一个还有,我觉得预售制度目前已经没有存在的必要性,当时搞预售制度是开发商没有钱,现在的开发商不是这么回事,人大代表也当了,钱也到手了,也应该圆满了,所以现在应该老老实实做事,所以我觉得预售制度没有存在的必要性了。

  但是二次装修,据目前我掌握的情况,容易导致二次装修产生质量问题,第一,二次装修的时候往往出现改变功能,把房间变成什么洗浴室,导致楼下莫名的漏水。第二,二次装修还有施工队心怀不轨的话,我曾经见过二次装修队有什么样的情况呢,在装修房挖一个洞,放一些沙里,他让你壁柜里的衣服一两年就烂掉,这种也是二次装修产生的质量问题,这种漏水甚至会渗漏到楼下这个怎么办?我觉得还是回到我感觉所说的主题,主张一次装修不要“裸卖”。
 
  【黄穗诚】:我现在是补充一个很重要的问题,为了减少质量的问题,就要取消预售制这个是伪命题,环境原来没有什么变电站,也没有什么垃圾场,后来我收楼发现有了,为什么现在广州现在要推行套类面积进行面积纠纷的处理,原来是100平米,收楼的发觉没有那么大的面积,这在预售过程中收楼才出现,质量是相当多的国标和法律文件都规定的非常清楚,另外保修的期间也非常的落实,我觉得根据分析的话,商品房的质量问题对预售关系不是很大,就好象质量问题,就算是买现房,谁知道内部有没有偷工减料,好像楼板,国家规定12公分,他用了8公分你知道吗?他用了假冒伪劣的建材你肯定不知道,我觉得跟预售无关。在这里如果提出取消预售提高质量,这个有点风马牛不相及,但是我提倡取消预售。为什么呢?
因为取笑预售能够减少规划环境、面积、楼层,地面自然层,房管局后面的楼,有一个消费者说我买顶层楼,结果收楼的时候,发现没有他的房,买了一个居然没有房的房,在这种情况下,建设部在合同示范文本里看到,这种预售可能发现,但质量问题没有那么大。取消的预售让老百姓买得更放心,更有真实感,那么就会更好。也符合合同法里边的买卖的定义,就是一手交钱一手交货,而不是一手交钱看得是空中楼阁,这样不是买卖合同,所以房地产预售买卖合同不符合国家的规定。

  【主持人】:大家对预售制的制度本身带来的问题,都会有一些不好的看法,但是至于是不是跟质量有关呢?可能大家的意见有一点不太相同。

  【周玉忠】:跟质量检查有关,但跟质量完全解决没有关系。 

  【赵太宇】:我说一下我的意见,本身取消预售制度,没有看一个点,可能看起来取消以后对房屋质量可能会提高,本身预售制度是一个系统,是方方面面的东西,你要系统看东西。看起来取消会对房屋质量有所提高,可能在中国目前这种产业运营,以小博大的产业运营之下,多久能够实现,可能要打一个问号。大家今天谈论了那么多,首先要有法可依,现在的房屋质量验收的标准,其实现在国家是没有很详细的标准,现在装修房的标准,用得最多是《建筑验收管理规范》2001年出的,已经落后了很多年,首先是有法可依,就像刚才说的很多方面都要有法可依,这是第一。第二,有法必依。这样开发商和装修公司有法必依,有法之后相关的部门要监督到位。第三,现在大家反映质量问题比较多,就说说开发系统整个质量控制的体系,目前的质量控制体系侧重点在于工程的安全质量,工程机构土建安全质量,真正对精装修质量关注的很少,但是这个时代已经进入批量精装修的时代,所以开发商的视角跟业主的视角产生了错位,开发商他买的是他能做的产品,而不是客户想要的产品,这两个视角是有偏差和错位,他没有关注业主关注的东西,所以我说,今天我们能在这里讨论,实际上市场是在变化,前几年是一个卖方的市场,只要有盘就不愁卖,只要业主能买就不错了。现在是变化的时期,以后是买方的市场,是客户的时代,如果是买方市场的时代,开发商会越来越多关注客户的感受,客户的体验,然后把客户体现这一条金线把客户体验串起来。

  从开发商产品的研发,产品的设计,到中间的每一个过程和每一个环节的控制,都把客户体验放在里边,包括刚才的几个点,质量的划分什么的,不能是有“毒地板”就不装修了。我们专门做装修监理,小业主装修监理我也要做,大业主我们也在做,装修上一定有方法可以减少或者是避免。比如说,开发商质量控制体系里面,其中有一个土建移交,装修房住完以后,交给物业,物业交付给业主,开发商交给物业的时候,要相信的接管验收,如果自己没有那个能够,可以邀请第三方的验房机构。像在行业里边,万科和龙湖,走在前面的标杆企业都在做,在业主做的时候你要做交付查验,这就有很多的方面,首先你的文件齐全。第二,交楼现状跟合同约定的装修标准必须符合。第三,房屋质量必须满足基本的居住条件和实用功能。如果有这样的问题,可以要求律师的接入,可以发函。

  【主持人】:谢谢赵工很系统讲了房屋质量提高的途径,时间也差不多,可能大家讨论了很激烈,意见和想法都很多。现在已经超过4:30分的时间,接下来的互动环节,主要还是冯女士这边,看一下您有没有什么问题想咨询一下赵工,或者是律师和黄老师,我们的大话地产现在就算结束了,谢谢大家今天百忙之中抽空过来。

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