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315媒体维权曝光大行动
   今日报道:

大洋网大洋房产—3·15房产特别访谈节目:细心收楼 精明消费

 

   2011年315消费者权益日主题是消费与民生,每年这个时候,都是房地产企业“年审”的时间,市面上,究竟还有多少开发商是比较有诚信的呢?虚假广告货不对版、收楼遇到严重质量问题、买了以次充好的劣质家具家电、遇到黑中介等,市场上几乎都充斥着这样那样的问题。那么开发商有没注意到消费者的民生问题?开发商与消费者在交易的过程中,又充当了什么样的角色?

  每个人的合法消费权益都是受法律保护的,当你的权益受到侵犯时,就应该拿起法律的武器维护你的合法权益。那么在房地产交易的过程中,在家具家电的购买过程中,到底应该注意哪些问题呢,遇到了问题又应该如何解决呢?

  为此,大洋房产特别邀请了业界著名的专家学者,为你详解收楼消费等会遇到哪些问题,还有著名律师为你出谋献策,教你如何用法律来维护你的合法权益!敬请大洋网友参与现场的互动!

  相关专题:3·15开发商“年审” 请别把诚信当儿戏   

  本次访谈主要议题:房产交易中会遇到哪些问题,家具家电购买过程中如何维护你的合法权益。 

  访谈节目直播时间:2011年3月15日 上午9:00

  地点:大洋网访谈直播室

  邀请嘉宾包括:

  啄木鸟验房监理公司 高级注册验房师 赵太宇先生

  啄木鸟验房监理公司 验房监理顾问 刘湘伟先生

  广东经纶律师事务所 廖明浥律师

  广东南国德赛律师事务所 陈慧霞律师 

  主持人:我们先来看一个典型案例。2008年,福建某房地产有限公司在罗源湾经济开发区开发了某楼盘。2009年9月,该开发商在户外广告和宣传册上承诺“业主子女可落户城关,就读社区双语幼儿园、罗源县教师进修学校附属小学、罗源第三中学”登广告宣传语。2010年8月15日,该楼盘第一期业主发现户口只能落户罗源县松山镇,子女就学等问题未能按承诺兑现。

  类似这样的房产虚假广告在我们身边也时有发生,我们如何识别开发商虚假广告、售楼人员为了售房,所承诺内容不能兑现,作为消费者的我们能怎么办?


   陈慧霞:这个问题我首先建议大家,买房的时候要保持冷静的态度,理性的心理,才能有一双火眼金睛,开发商虚假广告通常是夸大了一些房屋的配套,或者是有户口、学位、医疗等等方面,我们通常看这些广告的时候,一定要理性的分析一下,开发商承诺的这些东西到底有没有依据,能不能兑现,这个是我们购房的时候需要理性分析和考虑的一些关键点。比如说通常就这些方面,开发商容易夸大,第一方面户口落户,现在有很多外来人口户口的问题是很多人比较关注的,目前来说广州基本上是不允许宣传的时候带户口这样的说法,但是还有郊区的楼盘这样宣传,具体能不能落户,我建议大家还是要到当地的公安局或者是居委会去咨询一下。

  第二方面是学位问题,最好到有关主管部门问过,买这个房子能不能有学位。

  第三方面开发商喜欢夸大配套,“无敌江景”等等,这个之前有案例,有开发商宣传是360度江景,但是收楼的时候是看不到江景,变成“1度江景”,有些业主就咨询能不能退楼,开发商虚假承诺。

  第四方面是交通,10分钟到达地铁口等等,这个是很悬的东西,是开车10分钟,还是走路10分钟,还是坐飞机10分钟,表达不准确,还有忽悠人的嫌疑。还有写未来双地铁等等,这个更需要考究一下。

  所以我们一定要保持冷静的态度分析核实,不要被开发商忽悠了,这样就可以识别虚假广告。

  第二个问题售楼小姐说的天花乱坠,在这种情况下不能兑现怎么办?首先售楼小姐说什么跟我们看广告一样,首先要保持理性的态度,要核实过,在你做决定之前一定要认真的核实他说的能不能兑现,这是从心态上来讲的。

  第二点她如果承诺你,最好让她形成书面的文件,放在买卖合同或者认购书补充条款里面,你给我承诺有户口,或者承诺有学位,要写到合同上去,形成书面的文件。

  第三点有一些没有形成书面文件,但是最好保留当时她宣传的时候这些宣传材料,如果可以的话,最好有录音或者录像的片段,如果事后出现纠纷有一定的证据力。

  主持人:首先要咨询好当地的主管部门。

  陈慧霞:一定要核实,也不一定咨询当地部门,比如说距离的问题自己走一走,第一要有冷静的态度,不要为了买房听到别人一忽悠就很冲动,第二点就是要核实,第三点如果可以的话,尽量形成书面的文件,如果真的不行就要保留固定已经有的宣传材料,或者是录音录像的片段。

  主持人:陈律师给我们分享的三点,对业主以后遇到购房纠纷也可以有法可依。

   现在国家购房政策在不断调整中,如果由于政策调整,五成首付变成六成首付,消费者交不起首付交易不成,是否属于单方面违约?这种情况,开发商是否有权没收之前交下的订金?这个问题请廖律师回答一下。

  廖明浥:这个是属于政策性的,签了认购书以后,因为国家政策出来之后,首付可能要提高,包括我们现在讲的限购,这都属于一种政策,政策层面不管是发展商还是业主都没有办法预见到的,也不可控的,如果签完认购书出现这种情况,在法律上没有办法认定是单方违约,更多属于政策上的因素。按照合同法来讲,可以归到不可抗力这一块,构不成单方违约。至于没收订金,在法律上也是不允许的,因为本身不属于违约。

  至于下一步该怎么履行是可以再协商的,如果实在做不了,按照一般退房程序走,很多时候网签之后就麻烦一点,已经网签之后首付给不起,很多时候还是尽量解决这个问题,签了网签再办退房手续比较麻烦,在认购阶段还比较容易处理,跟发展商有一个很好的主动沟通。

  主持人:要是真的网签之后,才说交不起,那怎么办,那边能不能没收你的订金?

  廖明浥:这个也是不行的,但是有一个时间点,在法律上来讲,比如政策今天出了,我昨天签的,法律上本身还是适用以前的东西,刚好你今天签今天政策出来,在这种情况下构不上单方违约,一般协商,如果实在不行打起官司,业主订金还是可以拿到的,发展商是没收不了的。

  主持人:有网友提问,给了首付,买了房,但开发商延期交楼,消费者可否索赔,怎样索赔?

  廖明浥:买了楼之后已经签了合同,什么时候交房本身已经有明确的约定,如果发展商延期交楼的话,除非其他一些情况,一般我们讲跟发展商合同里面有约定什么情形延期可以免责的,这个时候签合同要注意,但一般来讲法律上允许发展商本身不可控的,有些他控制不了,这种延期索赔就有困难。如果是因为发展商的原因,比如说本身跟施工队之间有纠纷,导致施工进行不了,在这种情况下肯定可以按照合同约定上面走,一般来讲索赔还是以违约金的方式,按照每一天多少来计,到了一定的程度,比如说合同上本来约定在某一个时间点交房,但是延了时间太长了,超过了90天甚至多少天,在这种情况下除了违约金之外还可以要求解除合同退房。

  至于怎么样索赔,作为我们律师很多时候还是建议有一个沟通的过程,其次如果自己沟通感觉很不对的,没有办法跟发展商坐下来很好谈,可以通过行政部门申诉、投诉,这也是一种方式,让政府部门介入进来进行调解。再不行的话,只能选择一般的诉讼、仲裁,这是最后一道程序。

  主持人:就是打官司。

  廖明浥:但前面有很多,有两个工作还是可以做的,大家好好沟通,因为现在是和谐社会,实在不行通过行政部门的介入来调解。

  主持人:要是开发商为了躲避延期赔款,强行交楼质量不合格,这个责任应该谁负责?

  廖明浥:确实存在质量问题,还是由发展商建设单位来承担,但是有一个工作要做好,业主在交楼过程当中,质量不合格证据上做好工作,如果你有异议不能只是口头上面说,一定要有一些书面的东西,要及时提出来,最好能够一次性提,这个时候就需要验房师、律师一起来,不能今天提一个问题,明天提一个问题,要一次性书面方式提出来,所以需要验房师一起验房,有什么问题律师帮忙弄文件,一起合作来做这个事,如果有质量问题,责任还是由发展商来承担的,强行交楼只要业主具有法律意识,自己主动去做一些工作还是可以避免的,发展商大部分还是比较负责任的。

  主持人:刚才也说到了要验楼,交楼之后还要多多的留心,提防货不对版。赵经理能有没有遇到过一些案例,可以跟网友们分享个,交楼之后有出现了问题,出现的问题主要是那些方面?


   

中国验房师协会广州办事处主任 赵太宇先生

  赵太宇:我们这么多年协助业主在收楼过程当中,碰到各种各样千奇百怪的案例,比如我们在南沙某一个小区业主请我们验房的时候,交付文件不齐全,没有竣工验收备案表,虽然发展商贴了,下面没有任何行政部门的落款和盖章,业主认为他是伪造的,结果在一周之后才真正贴了一份由当地房管部门注册备案盖章一份竣工验收备案表。同样一个小区出现另外一个问题交楼的现状和合同的约定不一致,货不对版,当时约定厨房落地玻璃门,结果用的是实木门,当时约定卫生间和厨房的天花用铝合板天花,结果现在用的是石膏板天花,业主在我们协商之下,开发商也让步大家达成一致意见。

  还有在番禺某一个小区在收楼的时候,开发商要求业主必须要进行面积补查,按照我们国家相关法律规定,面积普查是必须在房产证出来之后来补的,而不是在交楼期间进行补查的。

  主持人:要是交楼之后再补查可以吗?

  赵太宇:在房产证出来,有资质的测绘结构进行实测,再进行补查。

  主持人:验房着重验收那些部分?

  赵太宇:在收楼文件的时候业主应该着重关注几个问题,第一个交楼文件不齐全,第二个是货不对版,现场和购房合同里面的附件,装修标准进行一一对照。第三就是房屋质量,房屋质量主要侧重于三个方面,一个是房屋的实用功能质量问题,第二个观感质量,第三个就是设计缺陷。

  主持人:设计缺陷是不是不符合人的居住?

  赵太宇:开发商入户的时候把大厅电源的开关放在门的背后,把门关了以后才可以开灯,这个就是很明显的设计缺陷。还有比如进卫生间开门就撞掉淋浴瓶,或者装在洗水台台面,还有门芯正好装在淋浴瓶出来的位置,人洗澡出来的时候很容易受伤,这个就是典型的设计缺陷。

  主持人:要是一般的市民自己验房可以有十分简单可行的验房步骤,自己识别吗?

   赵太宇:如果小业主自己去验房,有一些简单的工具进行策略的验收,比如用手电筒照墙面看反光面是不是一致,这个是看墙面是不是很平整。第二个用硬币测地面地砖铺的是否平整,把硬币踢着走,看硬币会不会跳起来。还有用乒乓球在阳台滚一下,看排水坡度是否顺畅。还用用手机充电器插一下电源插座有没有通电,或者用电笔测线路是否接错。还有一个比较重要的,可以用一个沙袋把地漏堵住,做48小时避水测试,主要测试阳台、洗手间防水有没有质量问题,因为防水整改起来很麻烦。

  主持人:开发商自己是否有权利擅自更改自己楼盘的室内设计和小区的规划,消费者应该怎么样威权?

  陈慧霞:答案是肯定不能擅自修改规划的,我们现在签署的买卖合同,国土局有一个版本,里面就有一条明确规定,如果开发商要改小区或者是改这栋楼的设计,一定要经过业主的同意,你已经购买了就成为业主,一定要经过他的同意才可以改,否则的话这个小业主就可以解约。如果你同意继续履行的话,开发商也要给你补偿。这种案例我们处理过,之前有一个客户他们这栋楼下面本来是没有变电房,变电房是涉及到另外一栋楼,他当时专门问过售楼小姐,售楼说变电房在另外一栋下面,结果他买了一个2楼,收楼的时候发现下面两个变电房,这个案子我们帮他跟开发商协商就退掉了,这样子是没有办法住的。开发商如果是卖出去以后又改了规划的话,小业主是有权解约的,即使我同意你也要给我补偿的。

  主持人:有没有一些案例小区已经10多年了,之前那边规划是一块绿地,大花园,但是房价开始高涨,开发商为了牟利,就把草地改成建楼,但是业主已经入驻十多年了,他们应该怎么样威权?

  陈慧霞:这种可以跟开发商协商给他们一定的补偿,本来这里是绿地,人为又在上面加了一栋,开发商会牟利很多,同时在采光、通风各个方面对原来的业主都会有影响,如果没有根本性不能居住,建议其他的业主跟开发商协商进行一定的补偿。

  主持人:要是开发商自己垫资卖房,就是开发商垫资借钱为购房者凑足首付,从而获取银行贷款的销售模式,开发商的垫资,则在事后客户再分期归还开发商,这种销售模式可不可行?

  廖明浥:这个是零首付,只不过是由开发商先垫的,这种销售模式本身是不违规的,但是因为涉及到贷款按揭违反了银行贷款的原则,贷款不是每个人随便想贷就贷,涉及到资信审查,包括你的信用和经济基础,发展商先贷首付,以后业主再归还,这里面有一个问题,加重了业主后期房款的压力,一方面要面对银行,另外一方面要面对开发商,两笔钱要还,这个时候很容易出现后面银行的钱还不起,贷款就影响到银行风险控制,所以肯定是违规的,扰乱了金融秩序,现在中国没有按揭资产政权化,国外有就是次级债导致了2008年金融危机,这种销售模式一旦涉及到按揭,就违反了银行的贷款政策,虚构了客户资信情况,自然就会严重影响到银行的风险控制,这个肯定是不允许的。

  主持人:再问一下赵经理,业主在收楼的时候,应该让开发商出示一些怎样的材料,平时你们检验毛坯房和精装修房有什么样的区别?

  赵太宇:小业主在收楼期间,在广州一般让开发商出示的法律文件主要有“两书一表”,一个是房屋质量保证书,一个是房屋使用说明书,还有竣工验收备案表,竣工验收备案表才是政府最后验收可以交付的必要表现。

  毛坯房项目会少很多,毛坯房主要侧重阳台、卫生间的防水测试,包括外墙的防水测试,还有墙面的开裂、空谷等等,房子的方正度,门窗大小头,可能对后期装修产生一定影响的。精装修房有很多设施设备,洁具、厨具、门窗、天花、地面、墙面、木地板、衣柜等等,所有的项目都要进行全面的测试,避免入驻之后对正常实用功能造成不必要的影响。

  主持人:您觉得我们作为消费者买房的时候,是买精装修房还是买毛坯房好一点?

  赵太宇:这个因人而异,如果对个性化要求比较高一点的业主可以买毛坯房,按照自己的想法进行装修。一般的客户建议还是买精装修房,从整体来说可能会降低装修成本,减少对环境的污染。如果对后期装饰、个性化有一些追求,可以买了基本的装修之后,在后期搭配软装配饰下工夫,因为开发商装修只是基本的硬装,我可以在墙面挂一些挂画,彩绘、墙绘等等,或者通过家具、窗帘、床上用品布艺颜色搭配,来满足自己个性化需求。

  主持人:现在验房好了,可以交楼了,我们开始购买自己的家具,有网友就在论坛上反映,他们正价去购买一些品牌的家具,但是发现送过来的家具是店里的样品,请问一下陈律师,要是遇到这种情况,我们怎样维护自己的合法权益?

   陈慧霞:建议先跟店家协商。

  主持人:但是店家说就只剩下这一套了,没有办法,我们也不把订金给你。

   陈慧霞:那就打折扣了,品牌家具通常都注意维护自己的品牌形象,所以一般情况下他也不会这样做的,如果真的只剩下样板,双方协商可以给客户优惠的折扣,通常品牌家具不会你订了货我给你交样板。样板摆了很久,有一定的折旧,我建议他们首先协商,因为额度又不大,通过司法程序成本太高了,通常品牌家具不会出现这样的情况。很多人还要去买样板,放了比较久没有什么味道,有很多人家里有小孩专门买样板货。但是你说的情况他是不想买,买到了,如果只剩下一套,就协商解决,给消费者一个优惠。

  主持人:要是他们买到一个家具是4000多元,商家要求他们先交订金,但是最后买到的跟原来买的产品不同,店家就不给订金。

   陈慧霞:货不对版肯定不行,要是给了样板那是另外一回事,但是我要买A你给我B,这个肯定是不行的,如果已经交了订金可以要求赔偿的,首先要退回订金,而且还可以要求一些赔偿。
 

  广东经纶律师事务所 廖明浥律师 
   廖明浥:刚刚陈律师也讲到了,去诉讼的话成本肯定是很高的,最有效的办法除了协商,另外就是打12315投诉,消费者协会总要做点事情,你去投诉手上确实有证据,还涉及到一个很严重的问题,与样品不符是你说的,你买的时候可能就有这个意识,样品是什么,该拍照的拍照,货单上面是什么要写清楚,去投诉的话要有一个东西拿出来,拿不出来消费者协会也没有帮助你,家具这种东西尽量通过消费者协会来解决。但是工作做在前面,买的时候该录音的录音,该拍照的拍照,特别是涉及到一些送货单、订货单,有很多名称、数量、质地都要写清楚的,你要认认真真看,有这个东西之后,出现问题再选择协商,协商不了通过消费者协会来做这个事。

  主持人:时间现在也差不多了,最后请大家对这次315做一个总结性的发言,给购房者提一些建议。

  廖明浥:购房首先还是要理性,另外对政策要了解,免的给自己带来一些麻烦,再者对自己特别是按揭购房的人,对自己还款资信也要有一个真实的考察,根据自己的实际情况来购房。

  主持人:找你们最多是什么情况呢?

  廖明浥:现在比较多情况就是买楼的时候首付款什么时候给,有的经常一手楼是监控帐户的时候,经常出现发展商先收了,交了首付才给你签合同,还有补充协议,房管局有它的版本,但是补充协议也有很多内容,我们也会陪业主去签合同,这种只是简单的陪购,去发展商那里一起帮他看合同,提醒他们签合同应该注意什么,陪购也挺多的。但是合同签了之后出现比较多的问题,主要围绕交楼和办房产证的问题,可能会涉及到一些虚假的承诺,发展商说的天花乱坠,到了交楼之后就没有兑现。主要是集中在这几方面。

  陈慧霞:总结两句话,理性消费,稳健投资,不管你是自住或者是投资,首先要理性,只有保持理性的心态去选房、购房,才不至于开发商一说,我只正下几套了,你喜欢的房子只剩下几套了,赶快买,赶快下订,开发商摇号摇珠本来是违规的,很容易造成紧张气氛,不管是自住还是投资都要保持理性的心态,然后做其他的事才能看好,看准。稳健投资,不能盲目的搞很多,现在国家政策很多,限购令一个接一个,防止资金链断裂从而导致有很大的损失。再一个事前预防和事后救济相结合,事前最好找找专业人士,比如说律师或者其他人士,事后救济相结合,后面找楼的时候可以找找验房师帮你验一验,如果出现纠纷也可以找专业人士或者自己跟开发商协商,通过其他的司法手段相结合来解决,也是重在预防,因为出现纠纷再解决成本可能就比较高了。

  陈慧霞:总结两句话,理性消费,稳健投资,不管你是自住或者是投资,首先要理性,只有保持理性的心态去选房、购房,才不至于开发商一说,我只正下几套了,你喜欢的房子只剩下几套了,赶快买,赶快下订,开发商摇号摇珠本来是违规的,很容易造成紧张气氛,不管是自住还是投资都要保持理性的心态,然后做其他的事才能看好,看准。稳健投资,不能盲目的搞很多,现在国家政策很多,限购令一个接一个,防止资金链断裂从而导致有很大的损失。再一个事前预防和事后救济相结合,事前最好找找专业人士,比如说律师或者其他人士,事后救济相结合,后面找楼的时候可以找找验房师帮你验一验,如果出现纠纷也可以找专业人士或者自己跟开发商协商,通过其他的司法手段相结合来解决,也是重在预防,因为出现纠纷再解决成本可能就比较高了。

  赵太宇:以前尤其在2008年经济危机房产低迷的时候,碰到过很多业主盲目维权,结果给自己造成很大的损失,所以我建议业主采取比较新的模式,验房师+律师,这个模式可以有效的弥补消费者,由于专业知识不足给自己带来一些陷阱,毕竟社会是法制社会,和谐社会,只有这个方式才是对业主来说是有效的,你用国家的规则,开发商的规则跟他玩这个规则,这样你跟他才有的玩,如果你用个人一些规则,比如说去大街上游行,打横幅,拦马路等等,这样的方式往往政府是不会支持的,最后可能会自己带来一些不必要的麻烦或者造成一些损失。所以专业的事情由专业的人去做,律师+验房师这样的模式去解决自己验房收楼的大问题。

  主持人:今天的访谈到此结束,谢谢三位专家。
 
 
 
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